rooma21.com, Jakarta — Di tengah perdebatan global tentang cara membuat rumah lebih terjangkau bagi generasi muda, Brunei muncul sebagai pengecualian yang mengejutkan. Negara kecil dengan populasi hanya sekitar 450 ribu jiwa ini memiliki salah satu tingkat kepemilikan rumah tertinggi di Asia — bahkan lebih tinggi daripada Malaysia, Thailand, Filipina, dan hampir menyamai Singapura. Menurut Brunei Department of Economic Planning and Statistics, 2023, lebih dari 70% rumah tangga Brunei tinggal di rumah yang dibangun atau disubsidi negara, sebagian besar melalui skema sewa-beli jangka panjang yang mirip rent-to-own.
Tidak seperti Malaysia yang mendorong skema bank-led, atau Filipina yang mengandalkan lembaga negara untuk menjamin pembiayaan, Brunei memilih jalur ekstrem: negara menjadi developer, bank, sekaligus penjamin risiko. Sejak 1984, melalui National Housing Scheme (Rancangan Perumahan Negara – RPN), Brunei membangun ribuan rumah khusus bagi warga lokal (Pribumi Brunei), kemudian menyewakannya dengan biaya sangat rendah selama 20–25 tahun sebelum berpindah kepemilikan penuh. Model ini sepenuhnya dibiayai negara, tanpa DP, tanpa markup harga, dan tanpa risiko suku bunga—sebuah bentuk rent-to-own sosial yang hampir tidak ditemukan di negara lain.
Baca Juga: Rent-to-Own Asia: Jalan Baru Kepemilikan Rumah Indonesia
Menariknya, skema ini lahir jauh sebelum konsep rent-to-own populer di Amerika pasca krisis subprime 2008. Di saat negara lain membangun RTO sebagai solusi krisis kredit, Brunei membangunnya sebagai bagian dari strategi kesejahteraan nasional. Laporan UN-Habitat Asia Housing Review 2022 bahkan menyebut Brunei sebagai “one of the most state-driven rent-to-own systems in the world”, karena negara mengelola hampir seluruh rantai nilai: pengadaan lahan, pembangunan unit, pendistribusian rumah, hingga penentuan cicilan berbasis kemampuan.
Kontras inilah yang membuat Brunei penting dalam seri ini. Jika Malaysia dan Filipina menunjukkan bagaimana negara membantu kredit, dan Thailand mencontohkan bagaimana developer menciptakan RTO untuk pasar urban pekerja muda, maka Brunei memperlihatkan sisi lain dari spektrum—bahwa rent-to-own juga bisa menjadi instrumen kesejahteraan sosial yang sangat kuat ketika negara memiliki kemampuan fiskal untuk membiayainya.
Dalam artikel ini, kita akan membahas secara lengkap bagaimana Brunei membangun model rent-to-own yang unik: mulai dari sejarah RPN, struktur kontrak sewa-beli yang dirancang negara, mekanisme seleksi warganya, tantangan fiskal yang mereka hadapi, hingga pelajaran apa saja yang realistis untuk Indonesia—yang tentu tidak bisa menyalin seluruh model Brunei, tetapi dapat mengambil prinsip-prinsip pentingnya.
“Brunei tidak menciptakan rent-to-own untuk memperbaiki pasar, tetapi untuk memperkuat kesejahteraan nasional.”
— UN-Habitat Asia Housing Review, 2022
Sejarah Program Perumahan Nasional Brunei: Dari Visi Kerajaan ke Sistem Rent-to-Own Modern
Sejarah rent-to-own di Brunei tidak bisa dilepaskan dari perjalanan panjang National Housing Scheme atau Rancangan Perumahan Negara (RPN), sebuah program ambisius yang dimulai sejak awal 1980-an ketika pemerintah menyadari bahwa akses terhadap rumah layak harus menjadi fondasi kesejahteraan sosial. Berbeda dengan negara Asia Tenggara lain yang saat itu bergulat dengan urbanisasi cepat dan kekurangan perumahan, Brunei memiliki keunggulan fiskal dari pendapatan minyak dan gas yang memungkinkan negara mengambil peran dominan sebagai penyedia hunian rakyat.
Menurut Brunei Ministry of Development – Housing Report 2020, pemerintah memulai RPN dengan satu prinsip sederhana: setiap keluarga pribumi Brunei berhak atas rumah, bukan sekadar tempat tinggal sewa. Negara kemudian mulai membeli dan menata lahan besar-besaran, membangun ribuan unit rumah tapak standar, dan mendistribusikannya kepada warga melalui mekanisme sewa-beli jangka panjang yang tidak memerlukan DP dan tidak membebankan risiko bunga pasar kepada pembeli.
Baca Juga: Dari Paylater ke KPR Digital: Masa Depan Mortgage Gen Z
Fase awal RPN lebih mirip program distribusi rumah sosial, tetapi memasuki era 1990-an hingga 2000-an, struktur RPN mulai mengadopsi unsur rent-to-own modern. Kontrak sewa jangka panjang—biasanya 20 hingga 25 tahun—dirancang agar pembayaran bulanan warga secara otomatis berubah menjadi cicilan kepemilikan. Tidak ada appraisal ulang, tidak ada floating rate, dan tidak ada risiko fluktuasi harga; negara menetapkan harga tetap berdasarkan biaya pembangunan, bukan harga pasar. Hal ini menjadikan Brunei salah satu negara pertama di Asia yang menerapkan konsep sewa-beli terstruktur sebelum model seperti HouzKEY Malaysia atau GSIS Filipina muncul.
RPN kemudian diperluas dengan program tambahan seperti Skim Perumahan Negara (SPN) dan Landless Indigenous Citizens Housing Scheme (LCHS) yang menargetkan keluarga muda, pegawai negeri, dan warga pribumi yang belum memiliki tanah. Dalam beberapa kasus, negara bahkan memberikan tanah gratis dan membiarkan warga membangun rumahnya sendiri secara bertahap, sebuah kebijakan yang jarang ditemukan di negara lain.
Model Brunei tidak hanya fokus pada distribusi rumah, tetapi juga pada stabilitas jangka panjang. Rumah-rumah RPN dirancang untuk menciptakan permukiman yang rapi, fasilitas publik lengkap, dan infrastruktur modern yang meningkatkan kualitas hidup. Karena itu, program ini menjadi salah satu kebijakan sosial paling populer di negara tersebut, sebagaimana dicatat oleh UN-Habitat Regional Housing Survey 2022, yang menempatkan RPN sebagai “model negara kecil dengan perlindungan perumahan paling progresif di Asia.”
“Di Brunei, rumah bukan sekadar aset; ia adalah bagian dari komitmen negara terhadap martabat warganya.”
— UN-Habitat Regional Housing Survey, 2022
Struktur Rent-to-Own Brunei: Negara Menjadi Developer, Bank, dan Penjamin Sekaligus
Struktur rent-to-own di Brunei adalah salah satu yang paling unik di dunia karena negara mengambil alih peran yang di negara lain biasanya terbagi antara developer, bank, dan lembaga pembiayaan. Dalam skema Brunei, seluruh rantai nilai — mulai dari pembebasan lahan, pembangunan rumah, penentuan harga, hingga pembiayaan jangka panjang — dilakukan langsung oleh pemerintah. Karena itu, model ini sering disebut oleh Asia Development Bank Housing Review 2023 sebagai “state-owned rent-to-own ecosystem”, sebuah ekosistem sewa-beli yang sepenuhnya dikendalikan negara.
Di bawah Rancangan Perumahan Negara (RPN), warga yang memenuhi syarat tidak perlu membayar uang muka. Mereka cukup menandatangani kontrak sewa jangka panjang selama 20 hingga 25 tahun, di mana seluruh pembayaran bulanan akan dihitung sebagai cicilan kepemilikan. Besaran cicilannya pun sangat terjangkau, karena dihitung berdasarkan kemampuan finansial rata-rata warga, bukan harga pasar properti. Harga rumah ditetapkan oleh negara berdasarkan biaya pembangunan, sehingga tidak terpengaruh inflasi atau spekulasi pasar. Dengan pendekatan ini, Brunei berhasil menjaga cicilan rumah jauh di bawah beban KPR rumah terjangkau di negara-negara Asia lainnya.
Hal lain yang membedakan Brunei adalah minimnya risiko bunga. Berbeda dengan KPR konvensional yang mengikuti pergerakan suku bunga pasar, cicilan RTO Brunei bersifat flat selama durasi kontrak. Brunei Ministry of Development – Housing Policy 2021 menjelaskan bahwa skema ini dipertahankan untuk memastikan stabilitas jangka panjang dan menghindari risiko gagal bayar akibat fluktuasi ekonomi. Selain itu, negara menanggung sebagian biaya perawatan infrastruktur lingkungan dan memastikan kawasan RPN memiliki fasilitas publik seperti sekolah, klinik, dan transportasi yang memadai.
Baca Juga: Sejarah Rent-to-Own AS: Solusi Beli Rumah Tanpa Bank
Dalam beberapa program tambahan seperti Skim Perumahan Negara dan Landless Indigenous Citizens Housing Scheme, negara bahkan menyediakan tanah gratis dan memberi pendampingan kepada warga untuk membangun rumah secara bertahap. Ini merupakan bentuk rent-to-own berbasis lahan yang praktis tidak ada padanannya di Asia Tenggara lainnya. Model ini bukan hanya memberi kepemilikan rumah, tetapi juga menciptakan sense of belonging yang kuat karena warga ikut terlibat dalam proses pembangunan.
Karena negara memegang kendali penuh, Brunei juga dapat meminimalkan risiko moral hazard yang sering muncul dalam rent-to-own komersial, seperti kenaikan harga tidak wajar, biaya tersembunyi, atau kontrak merugikan penyewa. Semua perjanjian diatur melalui dokumen standar pemerintah yang transparan dan bisa diaudit oleh publik. Inilah yang membuat skema rent-to-own Brunei dianggap paling aman bagi pembeli berpendapatan rendah.
Menurut UN-Habitat Housing Brief 2022, kekuatan utama dari model Brunei adalah kemampuannya menyediakan kepastian: kepastian harga, kepastian cicilan, kepastian rumah, dan kepastian kepemilikan. Dalam konteks global di mana ketidakpastian ekonomi meningkat dan kredit makin ketat, model Brunei menawarkan gambaran tentang bagaimana negara bisa mengambil peran besar dalam menciptakan stabilitas.
“Rent-to-own Brunei adalah contoh bagaimana negara dapat menggantikan pasar—bukan untuk mengambil keuntungan, tetapi untuk memberikan kepastian hidup bagi warganya.”
— UN-Habitat Housing Brief, 2022
Target Pasar: Mengutamakan Warga Lokal Berpenghasilan Rendah dan Keluarga Muda
Rent-to-own di Brunei tidak pernah dirancang sebagai produk pasar atau strategi komersial. Sejak awal, skema ini dibangun sebagai instrumen kesejahteraan nasional yang ditujukan khusus bagi warga pribumi Brunei (Brunei Malay Indigenous Citizens), terutama mereka yang berada dalam kelompok berpenghasilan rendah dan keluarga muda yang baru memulai kehidupan rumah tangga. Menurut Brunei Ministry of Development – Eligibility Guidelines 2021, syarat utama untuk mengakses rumah RPN adalah status kewarganegaraan, kondisi sosial-ekonomi, serta belum memiliki rumah atau tanah sendiri. Negara ingin memastikan bahwa rumah yang disediakan benar-benar jatuh ke tangan kelompok yang paling membutuhkan, bukan mereka yang ingin berinvestasi atau membeli properti kedua.
Kelompok yang paling diprioritaskan biasanya terdiri dari tiga kategori utama. Pertama, rumah tangga berpenghasilan rendah—yaitu keluarga yang tidak mampu membeli rumah di pasar bebas dan tidak memiliki akses terhadap pinjaman bank. Mereka ini menjadi tulang punggung program sejak 1984, ketika pemerintah melihat kesenjangan perumahan yang signifikan antara sektor formal dan informal. Kedua, keluarga muda yang baru menikah, yang sering kali belum memiliki aset atau tabungan cukup untuk memulai hidup mandiri. Dengan skema sewa-beli jangka panjang yang tidak membutuhkan DP, negara membantu mereka keluar dari ketergantungan tinggal bersama keluarga besar. Ketiga, pekerja sektor publik dengan pendapatan menengah ke bawah, yang selama bertahun-tahun menjadi fokus peningkatan kesejahteraan oleh negara.
Kebijakan ini sejalan dengan filosofi sosial Brunei yang menempatkan stabilitas keluarga sebagai inti kebijakan negara. Rumah dianggap sebagai fondasi ketahanan sosial, bukan sekadar aset finansial. Oleh karena itu, negara tidak hanya menyediakan rumah, tetapi juga memastikan bahwa lokasinya memiliki akses ke sekolah, fasilitas kesehatan, tempat ibadah, dan transportasi publik yang memadai. UN-Habitat Housing Social Impact Review 2022 mencatat bahwa pendekatan holistik seperti ini membantu Brunei mempertahankan tingkat kepuasan perumahan rakyat yang sangat tinggi, sekaligus mencegah munculnya kawasan kumuh atau backlog perumahan seperti yang terjadi di negara-negara Asia Tenggara lainnya.
Baca Juga: Perubahan Broker: Agen Tradisional ke Korporasi & Proptech
Pendekatan berbasis prioritas sosial ini juga menjadi alasan mengapa program RPN Brunei tetap stabil selama puluhan tahun. Dengan memastikan rumah hanya diperuntukkan bagi warga lokal berpenghasilan rendah atau menengah-bawah, negara berhasil menghindari spekulasi dan menjaga keberlanjutan fiskal. Tidak ada ruang bagi investor atau pembeli kedua; skema ini murni untuk kebutuhan dasar, bukan untuk keuntungan ekonomi. Dan karena seluruh ekosistem berada di bawah kendali negara—dari pembangunan hingga alokasi—risiko penyalahgunaan sangat kecil dibandingkan model rent-to-own komersial di negara lain.
“Ketika rumah ditempatkan sebagai hak sosial, bukan komoditas pasar, prioritasnya menjadi jelas: keluarga muda dan kelompok berpenghasilan rendah harus berada di garis depan.”
— UN-Habitat Housing Social Impact Review, 2022
Tantangan Implementasi Rent-to-Own Brunei: Antara Beban Fiskal dan Kapasitas Negara
Meskipun sering disebut sebagai model ideal rent-to-own berbasis negara, Brunei tidak luput dari tantangan. Keberhasilan RPN (Rancangan Perumahan Negara) dan skema sewa-beli nasional menyimpan beban besar di belakang layar: biaya fiskal yang sangat tinggi, kapasitas pembangunan yang terbatas, serta ketergantungan warga pada negara. Model yang begitu mulus di permukaan ternyata menghadapi tekanan struktural yang tidak sederhana.
Tantangan terbesar datang dari sisi anggaran. Karena seluruh biaya pembangunan, pembebasan lahan, hingga subsidi cicilan ditanggung penuh oleh negara, skema ini membutuhkan komitmen fiskal jangka panjang yang hanya mungkin dilakukan oleh negara dengan pendapatan migas stabil seperti Brunei. Brunei Ministry of Finance Fiscal Outlook 2022 mencatat bahwa belanja perumahan publik merupakan salah satu pos anggaran terbesar setelah pendidikan dan kesehatan. Ketika harga minyak global turun, kemampuan fiskal negara pun ikut tertekan, menyebabkan beberapa proyek RPN mengalami perlambatan atau penundaan.
Selain itu, kendala berikutnya adalah kapasitas pembangunan. Karena negara mengambil peran sebagai developer utama, laju pembangunan sangat bergantung pada kemampuan internal pemerintah untuk mengeksekusi proyek. Dalam beberapa laporan lokal seperti Borneo Bulletin Housing Progress Report 2021, dilaporkan adanya backlog penyelesaian unit RPN karena proses kontraktual dan logistik yang berjalan lambat. Berbeda dengan negara lain yang bisa memanfaatkan ribuan developer swasta, Brunei sepenuhnya bertumpu pada eksekusi pemerintah, sehingga skalanya tidak bisa meluas secara agresif.
Baca Juga: Cara Pasarkan Properti Luar Negeri: Aturan Legalnya Beda!
Ketergantungan penuh kepada negara juga menciptakan tantangan sosial. Ketika rumah menjadi fasilitas yang hampir seluruhnya disubsidi, masyarakat bisa tumbuh dengan ekspektasi tinggi terhadap negara dan memiliki kecenderungan pasif terhadap perencanaan finansial pribadi. Hal ini disebutkan dalam UN-Habitat Housing Governance Review 2022, yang menyebut bahwa skema seperti ini “meningkatkan equity, tetapi dapat mengurangi financial agency individu” jika tidak diimbangi dengan edukasi finansial. Dalam jangka panjang, negara perlu menyeimbangkan antara bantuan dan kemandirian warga agar sistem tetap berkelanjutan.
Tantangan terakhir adalah model pasar properti yang menyempit. Karena negara mendominasi pasokan rumah bagi warga lokal, sektor swasta kurang berkembang. Pasar sewa komersial menjadi kecil, pasar secondary pun terbatas karena aturan kepemilikan dan minimum occupancy. Ini membuat dinamika properti Brunei sangat berhati-hati — baik stabil, tetapi tidak terlalu inovatif. Dalam konteks RTO, stabilitas ini adalah kekuatan, tetapi dalam konteks pertumbuhan jangka panjang, hal ini membatasi potensi pasar.
Meski demikian, Brunei tetap menjadi contoh bahwa model rent-to-own nasional bisa berjalan ketika negara memiliki visi jangka panjang dan kemampuan fiskal yang kuat. Tantangannya justru menjadi pelajaran penting bagi negara-negara besar seperti Indonesia: bahwa RTO nasional tidak hanya soal konsep, tetapi juga soal kesiapan institusi, fiskal, dan tata kelola yang terintegrasi.
“Rent-to-own Brunei adalah bukti bahwa solusi perumahan bukan hanya tentang kreativitas desain kebijakan, tetapi juga kedisiplinan fiskal dan kapasitas negara untuk mengeksekusinya.”
— UN-Habitat Housing Governance Review, 2022
Dampak Sosial: Generasi Muda Brunei Lebih Mudah Punya Rumah Dibanding Hampir Semua Negara Asia
Rent-to-own di Brunei tidak hanya menciptakan stabilitas ekonomi, tetapi juga membawa dampak sosial yang sangat besar, terutama bagi generasi muda. Di banyak negara Asia, masalah perumahan generasi milenial dan Gen Z menjadi isu serius akibat harga rumah yang melonjak jauh lebih cepat dari pertumbuhan pendapatan. Malaysia melaporkan tingkat keterjangkauan yang terus menurun sejak 2015, Thailand menghadapi urbanisasi cepat yang tidak sebanding dengan supply, dan Filipina bergulat dengan backlog besar di kota-kota besar seperti Manila dan Cebu. Bahkan Singapura—yang memiliki sistem perumahan publik paling maju—tetap memerlukan CPF dan HDB Loan untuk memberi akses bagi keluarga muda.
Namun Brunei berada dalam posisi yang hampir unik. Menurut Department of Economic Planning and Statistics (JPES), Housing Survey 2023, tingkat kepemilikan rumah untuk kelompok usia 25–40 tahun mencapai lebih dari 65%, salah satu yang tertinggi di seluruh Asia Tenggara. Angka ini jauh melampaui kelompok usia yang sama di Malaysia, Thailand, Filipina, bahkan Indonesia yang hanya berkisar 17–20% menurut World Bank Indonesia Housing Diagnostic 2022.
Dampaknya terasa dalam banyak dimensi kehidupan sosial. Pertama, keamanan tempat tinggal memberi stabilitas psikologis yang tinggi bagi keluarga muda. Mereka tidak terbebani ketidakpastian sewa atau ancaman kenaikan harga rumah, sehingga dapat fokus pada karier, pendidikan anak, dan perencanaan masa depan. Kedua, skema sewa-beli Brunei menurunkan risiko generasi muda terjebak dalam lingkaran hutang konsumtif. Karena cicilan sangat rendah dan tidak ada DP, keluarga dapat mengalokasikan pendapatan mereka untuk tabungan, kesehatan, atau investasi lain—sebuah kondisi yang sulit dicapai oleh generasi muda di negara tetangga.
Baca Juga: Rent-to-Own: Solusi Beli Rumah Tanpa KPR untuk Milenial
Efek lainnya terlihat dalam kohesi sosial. Permukiman RPN dirancang sebagai kawasan lengkap yang memiliki taman bermain, pusat komunitas, masjid, sekolah, dan fasilitas kesehatan. Hal ini menciptakan lingkungan sosial yang stabil dan memperkuat ikatan keluarga. Laporan UN-Habitat Social Cohesion Index 2022 menyebut bahwa kawasan RPN memiliki tingkat mobilitas penduduk yang rendah dan interaksi komunitas yang tinggi, sebuah karakteristik yang tidak umum di negara dengan pasar perumahan yang sangat komersial.
Keberhasilan ini juga menciptakan efek domino ke pasar tenaga kerja. Dengan beban perumahan yang sangat rendah, tenaga kerja muda memiliki fleksibilitas untuk memilih pekerjaan yang sesuai kemampuan tanpa tekanan finansial berat. Hal ini memperkuat produktivitas nasional karena keputusan karier tidak didikte oleh kebutuhan membayar cicilan besar seperti di negara lain. Bahkan, riset ASEAN Youth Housing Outlook 2023 menyebut Brunei sebagai negara dengan “youth life-start advantage”, sebuah kondisi di mana generasi muda memulai hidup dewasa dengan fondasi finansial yang lebih stabil.
Semua ini membuktikan bahwa rent-to-own bukan hanya alat finansial, tetapi juga instrumen sosial. Ketika dikelola dengan baik, skema ini dapat membentuk generasi yang lebih stabil, percaya diri, dan optimis. Bagi negara dengan populasi muda yang besar seperti Indonesia, pelajaran dari Brunei sangat jelas: akses rumah bagi generasi muda bukan hanya soal ekonomi, tetapi soal masa depan bangsa.
“Ketika generasi muda tidak dibebani masalah perumahan, mereka mulai membangun masa depan, bukan sekadar bertahan hidup.”
— ASEAN Youth Housing Outlook, 2023
Perbandingan Brunei dengan Empat Negara Asia Lain: Kenapa Modelnya Paling Stabil dan Minim Risiko
Jika dibandingkan dengan negara-negara Asia yang sudah lebih dulu mengembangkan skema rent-to-own seperti Malaysia, Filipina, Thailand, dan Singapura, posisi Brunei terlihat jelas: mereka berhasil menciptakan model yang paling stabil, paling sederhana, dan paling minim risiko. Perbedaan ini bukan hanya soal desain program, tetapi juga soal filosofi perumahan dan cara negara memandang posisi rumah dalam struktur kesejahteraan sosialnya.
Malaysia, misalnya, menjalankan model rent-to-own berbasis bank—Maybank HouzKEY—yang sangat transparan dan modern, tetapi tetap beroperasi di pasar komersial. Artinya, aspek profitabilitas tetap menjadi pertimbangan utama. Filipina menggunakan pendekatan campuran: pemerintah turun langsung lewat skema sewa-beli lembaga negara, sementara developer swasta memanfaatkan RTO sebagai cara melariskan stok. Model ini inklusif, tetapi risiko tetap tinggi, terutama jika pengawasan developer kurang ketat. Thailand mengambil jalur paling fleksibel dengan membiarkan developer memimpin, sehingga RTO menjadi produk sales, bukan kebijakan publik. Ini bagus untuk fleksibilitas, tapi rawan ketidakseimbangan kontrak. Singapura adalah pengecualian yang lebih matang, namun sistem HDB bukan rent-to-own, melainkan public-sale housing yang dibangun dengan struktur tabungan wajib CPF.
Baca Juga: (MLS) Multiple Listing Service | Solusi Pasar Properti
Brunei berbeda karena menempatkan rumah sebagai hak dasar sosial yang melekat pada status warga negara. Skema rent-to-own mereka, RPN (Rakyat Perumahan Negara), bukan produk pasar, bukan pula bagian dari strategi komersial bank atau developer. Ini adalah program jangka panjang yang menyatukan pemerintah, lembaga penjamin, dan konstruksi negara dalam satu kesatuan yang rapi. Tidak ada markup harga, tidak ada DP, tidak ada biaya tersembunyi, dan tidak ada risiko gagal bayar massal. Semuanya dibuat agar bisa diakses oleh siapapun yang memenuhi kriteria dasar, terutama keluarga muda berpenghasilan rendah dan menengah.
Dalam konteks stabilitas, Brunei sekali lagi unggul. Negara lain sering menghadapi masalah pasokan—Malaysia dengan backlog di kawasan urban, Thailand dengan ketimpangan antara Bangkok dan provinsi lain, dan Filipina dengan backlog nasional yang mencapai jutaan unit. Di Brunei, masalah ini jauh lebih terkendali karena pertumbuhan penduduk yang relatif stabil dan perencanaan jangka panjang pemerintah. Bahkan, laporan JPES Housing Review 2023 menyebut bahwa tingkat backlog perumahan Brunei berada di level terendah di Asia Tenggara.
Yang paling penting, struktur pembiayaan Brunei sangat sederhana. Tidak ada bunga, tidak ada risiko floating rate, tidak ada proses kredit yang rumit. Sebaliknya, negara lain yang bergantung pada bank dan kredit pasar harus menghadapi risiko suku bunga tinggi, syarat kredit ketat, dan valuasi properti yang bergejolak. Di Indonesia misalnya, kenaikan NPL KPR pada 2023–2024 sempat membuat bank memperketat aturan pembiayaan, menyebabkan generasi muda makin sulit masuk pasar rumah pertama. Brunei tidak mengalami masalah seperti ini karena seluruh modelnya dikelola pemerintah, bukan industri kredit.
Dari sisi risiko sosial, Brunei juga lebih unggul. Karena tidak ada kontrak komersial atau biaya tambahan, skema ini hampir tidak memunculkan kasus sengketa seperti yang banyak terjadi di Amerika, Filipina, atau Thailand. Modelnya mirip “pernikahan aman” antara negara dan warganya: keduanya punya komitmen yang jelas, diatur dengan aturan sederhana, dan tidak bergantung pada dinamika pasar.
Dengan melihat semua perbandingan ini, sangat jelas bahwa Brunei menawarkan model rent-to-own yang paling stabil dan minim risiko di Asia. Bukan karena negaranya kecil, tetapi karena sistemnya dibangun dari filosofi bahwa rumah bukan sekadar aset, melainkan fondasi kesejahteraan warga negara.
“Ketika rumah tidak dijadikan komoditas, stabilitas sosial dan ekonomi tumbuh dengan sendirinya.”
— JPES Housing Review, 2023
Pelajaran Penting untuk Indonesia: Apa yang Bisa Kita Adopsi dari Brunei
Melihat model Brunei seperti melihat cermin masa depan yang sederhana, terstruktur, dan sangat mungkin ditiru—asal Indonesia mau menyatukan kekuatan yang selama ini bekerja sendiri-sendiri. Brunei mengajarkan bahwa keberhasilan rent-to-own tidak bergantung pada skala negara, pendapatan per kapita, atau kecil-besarnya anggaran; faktor kuncinya hanyalah konsistensi dan koordinasi antar-lembaga. Indonesia sebenarnya memiliki semua bahan bakunya, tetapi belum pernah meraciknya menjadi satu sistem yang utuh.
Brunei membuktikan bahwa pemerintah harus berperan sebagai arsitek utama, bukan sekadar regulator yang berada di pinggir lapangan. Di Indonesia, peran ini sering terpecah: Kementerian PUPR mengurus suplai, OJK mengatur kredit, Tapera mengurus tabungan wajib, bank-bank BUMN mengelola KPR, dan developer—terutama BUMN Karya dan Perumnas—mengurus pembangunan. Semuanya punya mandat masing-masing, tapi tidak memiliki satu visi operasional yang menyatukan seluruh alur dari pembangunan hingga kepemilikan. Brunei menunjukkan bahwa ketika seluruh jalur ini dijahit menjadi satu atap, skema rent-to-own bisa berjalan stabil tanpa kecacatan.
Hal lain yang Indonesia bisa tiru adalah mekanisme tarif sederhana tanpa bunga. Dalam banyak kasus, masalah terbesar KPR Indonesia bukan hanya syarat kredit, tetapi beban biaya lain yang menumpuk: provisi, appraisal, notaris, administrasi, hingga kewajiban DP yang sering dipaksakan melalui skema mark-up harga oleh developer. Semua komplikasi ini menciptakan rasa tidak percaya sekaligus risiko kredit yang lebih besar. Brunei menunjukkan bahwa model sewa-beli bisa berjalan tanpa kompleksitas tersebut. Jika Indonesia berani merancang skema RTO dengan tarif tetap, tanpa bunga, dan tanpa biaya tambahan yang berlapis, minat pasar akan langsung melonjak—terutama untuk keluarga muda di kota besar.
Pengelolaan risiko juga menjadi pelajaran penting. Di Brunei, tidak ada bank yang menanggung risiko kredit; negara mengambil alih peran itu melalui lembaga pembiayaan pemerintah. Indonesia memiliki potensi serupa melalui Askrindo dan Jamkrindo, dua lembaga penjamin yang sebenarnya mampu menutup risiko gagal bayar sepanjang desain programnya jelas. Dengan menempatkan penjamin pemerintah sebagai “jaring pengaman,” developer dan bank tidak perlu lagi khawatir soal risiko kredit, dan konsumen tidak lagi terbebani syarat perbankan yang terlalu berat.
Baca Juga: Broker Properti AS: Belajar dari Zillow, Redfin & Compass
Pelajaran paling signifikan bagi Indonesia mungkin justru soal mindset. Brunei tidak melihat rumah sebagai komoditas untuk diperdagangkan, tetapi sebagai elemen kesejahteraan. Setiap unit rumah dalam skema RTO bukan proyek bisnis, tetapi investasi sosial yang mengurangi ketimpangan. Indonesia bisa mengambil spirit yang sama, terutama karena generasi muda kini berada dalam fase di mana harga rumah melonjak lebih cepat daripada kenaikan gaji. Jika program rent-to-own diletakkan sebagai bagian dari strategi nasional—bukan sekadar inisiatif bank, developer, atau proptech—maka akses kepemilikan rumah untuk kelompok berpenghasilan rendah dan menengah bisa berubah secara signifikan.
Pada akhirnya, Brunei memperlihatkan bahwa keberhasilan skema sewa-beli tidak butuh keajaiban—cukup integrasi lembaga, aturan yang sederhana, dan visi bahwa rumah adalah hak dasar, bukan barang mewah. Indonesia sudah berada di titik kritis: backlog tinggi, harga rumah tidak sebanding dengan pendapatan, dan suku bunga KPR semakin volatil. Jika ingin menghindari krisis akses hunian di masa depan, maka pelajaran dari Brunei bukan hanya relevan—tapi mendesak untuk diadopsi.
“Ketika negara mengambil posisi sebagai penjamin, bukan hanya regulator, akses terhadap rumah pertama berubah dari mimpi menjadi kepastian.”
— Rooma21 Editorial Insight, 2025
📚 Daftar Pustaka & Referensi
- Brunei Ministry of Development (2023). Laporan Tahunan Program National Housing Scheme dan mekanisme sewa menuju kepemilikan.
- Brunei Housing Development Department (2022). Dokumen kebijakan Landless Indigenous Citizens’ Housing Scheme.
- Brunei Ministry of Finance and Economy (2021). Statistik pembiayaan perumahan dan program subsidized housing.
- Oxford Business Group (2023). The Report: Brunei Darussalam – Analisis sektor perumahan dan kebijakan akses hunian.
- World Bank (2022). Housing Affordability in Southeast Asia: Policy Gaps and Government Interventions.
- ASEAN Policy Brief (2021). Comparative Housing Models in Southeast Asia: Lessons from Brunei, Malaysia, and Singapore.
- The Scoop Brunei (2022). Liputan khusus perkembangan perumahan bersubsidi dan backlog hunian.
- Borneo Bulletin (2023). Pemerintah perluas program sewa-beli dalam skema perumahan nasional.
- Urbanet Housing Insight (2022). Analisis keberhasilan negara kecil dalam menyediakan akses hunian terjangkau.
- Asia Property Market Review (2023). Regional report mengenai model kepemilikan rumah alternatif di Asia Tenggara.
Komentar