Rumah Tetap Jadi Impian, Tapi Mengapa Usia Pembeli Rumah Pertama Terus Mundur?

Series: The Future of Home Ownership

>”Di banyak negara, generasi muda semakin lama menunggu untuk membeli rumah pertama karena harga properti meningkat lebih cepat dibandingkan pendapatan.”

Rumah Pertama yang Datangnya Semakin Lambat

Jakarta, Rooma21.com – Selama beberapa dekade, membeli rumah pertama sering dipandang sebagai salah satu tonggak penting dalam perjalanan hidup seseorang. Di banyak negara, rumah pertama bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga simbol stabilitas ekonomi dan awal dari perjalanan membangun aset jangka panjang. Narasi kehidupan yang umum selama bertahun-tahun hampir selalu serupa: menyelesaikan pendidikan, mulai bekerja, menabung beberapa tahun, lalu membeli rumah pertama.

Dalam pola tersebut, usia pembelian rumah pertama biasanya datang relatif awal dalam kehidupan karier seseorang. Banyak generasi sebelumnya mampu membeli rumah pertama di usia pertengahan dua puluhan atau paling lambat pada awal tiga puluhan. Rumah menjadi bagian dari fase awal kehidupan dewasa, bersamaan dengan membangun keluarga dan memulai stabilitas finansial jangka panjang.

Namun dalam dua dekade terakhir, pola tersebut mulai berubah di banyak negara. Rumah pertama tidak lagi datang pada fase awal kehidupan karier seperti yang dialami generasi sebelumnya. Semakin banyak orang yang baru mampu membeli rumah pertama pada usia yang lebih matang, bahkan setelah memasuki pertengahan tiga puluhan. Pergeseran ini terlihat di berbagai kota besar dunia, dari Amerika Utara hingga Asia Timur, di mana harga rumah meningkat jauh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat.

Data yang dirilis oleh National Association of Realtors dalam laporan “Home Buyers and Sellers Generational Trends 2025” yang dipublikasikan pada 20 Maret 2025 menunjukkan bahwa usia rata-rata pembeli rumah pertama di Amerika Serikat kini telah mencapai sekitar 36 tahun. Angka ini meningkat cukup jauh dibandingkan beberapa dekade sebelumnya, ketika pembeli rumah pertama umumnya berada di awal tiga puluhan.

Pola yang serupa juga terlihat di berbagai negara lain. Office for National Statistics di Inggris dalam laporan “First-Time Buyer Housing Affordability” yang dirilis pada 14 Desember 2024 mencatat bahwa usia pembeli rumah pertama di Inggris kini banyak berada di kisaran pertengahan tiga puluhan. Sementara itu di Australia, Australian Bureau of Statistics melalui publikasi “Housing Finance Statistics” yang dirilis pada 11 Desember 2024 juga menunjukkan tren yang sama, di mana rumah tangga membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan uang muka sebelum mampu membeli rumah pertama.

Fenomena ini memperlihatkan perubahan penting dalam sistem hunian modern. Rumah tetap menjadi tujuan finansial banyak orang, tetapi jalur menuju kepemilikannya semakin panjang. Generasi muda membutuhkan waktu lebih lama untuk mencapai titik yang dulu dapat dicapai generasi sebelumnya pada usia yang lebih muda.

Baca Juga: Pondok Indah: Simbol Kemapanan Modern Jakarta Selatan

Di balik perubahan tersebut terdapat berbagai faktor yang saling berkaitan. Kenaikan harga rumah di banyak kota global, biaya hidup perkotaan yang semakin tinggi, serta perubahan struktur ekonomi generasi muda membuat proses membeli rumah pertama menjadi lebih kompleks dibandingkan beberapa dekade yang lalu.

Artikel ini akan melihat lebih jauh bagaimana usia pembeli rumah pertama berubah di berbagai negara, apa saja faktor utama yang menyebabkan pergeseran tersebut, serta bagaimana dampaknya terhadap dinamika pasar perumahan global. Pembahasan akan dimulai dari perubahan usia pembeli rumah pertama di Amerika Serikat, kemudian melihat dinamika serupa di Inggris dan Eropa, Australia, serta berbagai kota besar di Asia Timur. Di bagian akhir, artikel ini juga akan mencoba melihat apakah pola yang sama mulai muncul di Indonesia, terutama di wilayah metropolitan seperti Jakarta dan kota-kota satelit di sekitarnya.

Mengapa Usia Pembeli Rumah Pertama Semakin Mundur

Dulu Rumah Pertama Dibeli di Usia 25-an, Kini Banyak yang Menunggu Hingga 35

Dalam banyak narasi ekonomi keluarga pada generasi sebelumnya, rumah pertama sering dibeli tidak lama setelah seseorang mulai stabil dalam pekerjaan. Setelah menyelesaikan pendidikan dan bekerja beberapa tahun, banyak orang pada generasi sebelumnya mampu membeli rumah pertama di usia pertengahan dua puluhan. Rumah menjadi bagian dari fase awal kehidupan dewasa, bersamaan dengan membangun keluarga dan mulai mengumpulkan aset jangka panjang.

Namun pola tersebut kini semakin jarang terlihat di banyak negara. Rumah pertama tidak lagi datang pada awal karier seperti yang dialami generasi sebelumnya. Semakin banyak orang yang baru mampu membeli rumah pertama setelah memasuki pertengahan tiga puluhan. Pergeseran ini bukan sekadar perubahan kecil dalam angka usia, tetapi mencerminkan perubahan yang lebih luas dalam struktur ekonomi dan pasar perumahan global.

Data yang dirilis oleh National Association of Realtors dalam laporan Home Buyers and Sellers Generational Trends 2025 yang dipublikasikan pada 20 Maret 2025 menunjukkan bahwa usia rata-rata pembeli rumah pertama di Amerika Serikat kini berada di sekitar 36 tahun. Angka ini meningkat cukup jauh dibandingkan beberapa dekade sebelumnya, ketika banyak pembeli rumah pertama berada di awal tiga puluhan.

Pola yang serupa juga terlihat di berbagai negara lain. Office for National Statistics di Inggris dalam laporan First-Time Buyer Housing Affordability yang dirilis pada 14 Desember 2024 menunjukkan bahwa pembeli rumah pertama di Inggris kini umumnya berada di kisaran pertengahan tiga puluhan. Sementara itu di Australia, tren yang sama juga terlihat dalam publikasi Australian Bureau of Statistics – Housing Finance Statistics yang dirilis pada 11 Desember 2024, yang menunjukkan bahwa rumah tangga membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan uang muka sebelum akhirnya mampu membeli rumah pertama.

Perubahan usia ini menunjukkan bahwa proses menuju kepemilikan rumah pertama menjadi semakin panjang. Jika pada generasi sebelumnya rumah pertama sering datang pada usia dua puluhan, kini banyak rumah tangga baru yang baru memasuki pasar perumahan setelah melewati satu dekade pertama kehidupan karier mereka.

Baca Juga: Kemang: Ekspatriat & Elite Global Jakarta Selatan

Harga Rumah Naik Lebih Cepat dari Pendapatan

Salah satu penyebab utama mundurnya usia pembeli rumah pertama adalah karena harga rumah di banyak negara meningkat jauh lebih cepat dibandingkan pendapatan masyarakat. Ketika selisih antara harga rumah dan income semakin melebar, rumah tangga membutuhkan waktu lebih lama untuk menabung, menyiapkan uang muka, dan memenuhi syarat pembiayaan kredit.

Laporan OECD Housing Market Indicators yang diperbarui pada Januari 2025 menunjukkan bahwa sejak awal tahun 2000-an, banyak negara maju mengalami kenaikan rasio harga rumah terhadap pendapatan rumah tangga. Kondisi ini membuat keterjangkauan hunian semakin menurun di berbagai kota global.

Di Amerika Serikat, misalnya, S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index yang dirilis pada 26 November 2024 menunjukkan bahwa harga rumah secara nasional telah meningkat lebih dari dua kali lipat sejak titik terendah pasca krisis finansial global 2008. Kenaikan harga tersebut membuat banyak calon pembeli rumah pertama membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan uang muka dan mempersiapkan pembelian rumah.

Fenomena yang sama juga terlihat di banyak kota global lainnya. Ketika harga rumah meningkat lebih cepat dibandingkan pertumbuhan gaji, waktu yang dibutuhkan rumah tangga untuk membeli rumah pertama secara alami ikut memanjang.

Biaya Hidup Kota Besar yang Semakin Tinggi

Selain kenaikan harga rumah, generasi muda saat ini juga menghadapi biaya hidup perkotaan yang jauh lebih tinggi dibandingkan generasi sebelumnya. Kenaikan biaya sewa, transportasi, pendidikan, kesehatan, serta berbagai kebutuhan hidup sehari-hari membuat porsi pendapatan yang dapat ditabung menjadi semakin kecil.

Di banyak kota global seperti London, New York, Sydney, atau Seoul, biaya hidup perkotaan meningkat tajam dalam dua dekade terakhir. Dalam kondisi seperti ini, banyak rumah tangga muda harus mengalokasikan sebagian besar pendapatan mereka hanya untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, sehingga kemampuan menabung untuk membeli rumah menjadi jauh lebih terbatas.

Ketika sebagian besar pendapatan habis untuk biaya hidup kota besar, proses mengumpulkan uang muka rumah pertama secara alami menjadi lebih lama. Akibatnya, pembelian rumah pertama yang dahulu sering terjadi pada usia dua puluhan kini bergeser menuju usia tiga puluhan.

Baca Juga: Tanjung Barat: Hunian Tenang & Strategis di Jakarta Selatan

Beban Pendidikan, Pinjol, dan Perubahan Perilaku Finansial Generasi Muda

Selain faktor harga rumah dan biaya hidup, struktur keuangan generasi muda juga berubah dibandingkan generasi sebelumnya. Banyak generasi muda memasuki pasar kerja dengan kewajiban finansial yang lebih kompleks sejak awal karier.

Di Amerika Serikat, misalnya, beban pinjaman pendidikan menjadi salah satu faktor penting yang mempengaruhi kemampuan generasi muda membeli rumah pertama. Federal Reserve Board dalam laporan Consumer Credit yang dirilis pada Desember 2024 mencatat bahwa total pinjaman pendidikan di Amerika Serikat masih berada di atas 1,7 triliun dolar, yang mempengaruhi kemampuan finansial banyak rumah tangga muda.

Dalam konteks Indonesia, perubahan struktur keuangan generasi muda juga terlihat dari maraknya pinjaman online, paylater, dan berbagai cicilan konsumtif digital yang semakin mudah diakses. Perubahan gaya hidup digital, kemudahan akses kredit, serta budaya konsumsi yang semakin instan membuat kredit jangka pendek menjadi bagian dari kehidupan sehari-hari generasi milenial akhir dan Gen Z.

Secara nominal, kewajiban seperti ini mungkin terlihat kecil jika dilihat satu per satu. Namun dalam penilaian perbankan, akumulasi cicilan tersebut dapat memengaruhi profil kredit calon pembeli rumah pertama. Dalam proses penilaian kredit, bank biasanya melihat rasio kewajiban utang terhadap pendapatan. Ketika seseorang sudah memiliki berbagai cicilan aktif dari pinjol, kartu kredit, atau paylater, ruang untuk cicilan KPR menjadi semakin sempit.

Akibatnya, sebagian generasi muda yang sebenarnya telah memiliki penghasilan cukup stabil tetap kesulitan memperoleh pembiayaan rumah karena profil kewajiban bulanannya sudah terlalu tinggi. Dalam situasi seperti ini, tantangan first home buyer tidak lagi hanya soal menabung untuk uang muka, tetapi juga menjaga profil kredit tetap sehat agar tetap bankable di mata lembaga pembiayaan.

Perubahan-perubahan inilah yang secara perlahan mendorong pergeseran usia pembeli rumah pertama di banyak negara. Setelah melihat faktor penyebabnya, pembahasan berikutnya akan melihat bagaimana fenomena ini terlihat lebih jelas di Amerika Serikat, salah satu pasar perumahan dengan data paling lengkap untuk membaca perubahan perilaku first home buyer.

Amerika Serikat: Generasi Milenial Membeli Rumah Lebih Lambat

Data Usia First Home Buyer di Amerika

Amerika Serikat sering menjadi salah satu referensi utama dalam studi pasar perumahan global karena data yang tersedia relatif lengkap dan konsisten. Dari berbagai laporan yang dipublikasikan dalam beberapa tahun terakhir, terlihat jelas bahwa usia pembeli rumah pertama di negara ini terus meningkat.

Menurut National Association of Realtors dalam laporan Home Buyers and Sellers Generational Trends 2025 yang dipublikasikan pada 20 Maret 2025, usia rata-rata pembeli rumah pertama di Amerika Serikat kini berada di sekitar 36 tahun. Angka ini meningkat cukup signifikan dibandingkan beberapa dekade sebelumnya, ketika pembeli rumah pertama umumnya berada di awal tiga puluhan.

Kenaikan usia ini mencerminkan perubahan besar dalam struktur pasar perumahan Amerika. Harga rumah di banyak kota besar meningkat jauh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan rumah tangga. Ketika selisih antara harga rumah dan income semakin melebar, rumah tangga membutuhkan waktu lebih lama untuk menabung dan mempersiapkan pembelian rumah pertama.

Perubahan ini juga terlihat dalam dinamika pasar properti sejak krisis finansial global 2008. Setelah sempat mengalami penurunan tajam pada periode tersebut, harga rumah di Amerika kembali meningkat secara signifikan dalam dekade berikutnya. S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index yang dirilis pada 26 November 2024 menunjukkan bahwa harga rumah secara nasional telah meningkat lebih dari dua kali lipat sejak titik terendah pasca krisis finansial tersebut.

Baca Juga: Silver Economy vs Generasi Muda Arah Properti Indonesia 2035

Kenaikan harga ini terutama terasa di kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi yang cepat, seperti San Francisco, Seattle, Austin, dan beberapa kawasan metropolitan besar lainnya. Di kota-kota tersebut, harga rumah sering kali meningkat lebih cepat dibandingkan kemampuan membeli masyarakat lokal.

Akibatnya, banyak generasi muda di Amerika membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan uang muka, memperbaiki profil kredit, dan mencapai stabilitas finansial sebelum akhirnya mampu membeli rumah pertama.

Peran Student Loan dalam Menunda Kepemilikan Rumah

Selain kenaikan harga rumah, beban pinjaman pendidikan juga menjadi faktor penting yang mempengaruhi keputusan membeli rumah pertama di Amerika Serikat.

Federal Reserve Board dalam laporan Consumer Credit yang dirilis pada Desember 2024 mencatat bahwa total pinjaman pendidikan di Amerika Serikat masih berada di atas 1,7 triliun dolar. Beban pinjaman ini dimiliki oleh puluhan juta peminjam, sebagian besar berasal dari generasi milenial dan generasi yang lebih muda.

Bagi banyak rumah tangga muda, kewajiban membayar pinjaman pendidikan setiap bulan mengurangi ruang finansial yang tersedia untuk menabung atau mengambil kredit baru. Ketika sebagian pendapatan sudah dialokasikan untuk cicilan pendidikan, kemampuan untuk memenuhi syarat pembiayaan rumah juga menjadi lebih terbatas.

Dalam praktik perbankan, lembaga pembiayaan biasanya menilai kemampuan seseorang mengambil kredit rumah berdasarkan rasio kewajiban utang terhadap pendapatan. Jika rasio tersebut sudah cukup tinggi karena adanya pinjaman pendidikan atau kewajiban kredit lain, peluang memperoleh pembiayaan rumah menjadi lebih kecil.

Baca Juga: Orang Kaya Jakarta Selatan Tinggal di Mana? Ini Peta nya

Kombinasi antara harga rumah yang meningkat, biaya hidup perkotaan yang tinggi, serta kewajiban pinjaman pendidikan membuat banyak generasi milenial di Amerika Serikat menunda pembelian rumah pertama hingga kondisi finansial mereka lebih stabil.

Fenomena ini menjadikan Amerika Serikat salah satu contoh yang cukup jelas tentang bagaimana tekanan ekonomi dapat mengubah pola kepemilikan rumah dalam satu generasi. Namun perubahan usia pembeli rumah pertama tidak hanya terjadi di Amerika. Di berbagai kota global di Eropa, dinamika pasar perumahan menunjukkan pola yang hampir serupa, terutama di pusat ekonomi seperti London dan Paris.

Inggris dan Eropa: Rumah Pertama Semakin Sulit Dijangkau

Lonjakan Harga Rumah di Kota Global

Jika Amerika Serikat menunjukkan bagaimana kenaikan harga rumah dapat menunda kepemilikan rumah bagi generasi milenial, pola yang serupa juga terlihat di berbagai kota besar di Inggris dan Eropa. Kota-kota global seperti London, Paris, dan Amsterdam mengalami peningkatan harga properti yang cukup signifikan dalam dua dekade terakhir, terutama di kawasan pusat ekonomi yang memiliki akses transportasi, pekerjaan, dan fasilitas perkotaan yang lengkap.

Di Inggris, perubahan ini terlihat jelas dalam dinamika pasar perumahan di London dan kota-kota besar lainnya. Office for National Statistics dalam laporan First-Time Buyer Housing Affordability yang dirilis pada 14 Desember 2024 menunjukkan bahwa harga rumah di banyak wilayah Inggris meningkat jauh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan rumah tangga. Ketika rasio harga rumah terhadap pendapatan meningkat, rumah tangga membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan tabungan dan memenuhi syarat pembiayaan kredit.

Akibatnya, banyak pembeli rumah pertama harus menunggu lebih lama sebelum mampu memasuki pasar perumahan. Di beberapa kota besar, generasi muda bahkan harus mencari hunian di kawasan pinggiran kota yang memiliki harga lebih rendah, karena harga rumah di pusat kota sudah jauh melampaui kemampuan finansial sebagian besar rumah tangga muda.

Fenomena yang sama juga terlihat di sejumlah kota besar Eropa. European Central Bank dalam laporan Residential Property Price Developments in the Euro Area yang diterbitkan pada 18 Desember 2024 mencatat bahwa harga properti di banyak kota kawasan euro meningkat cukup tajam sejak awal tahun 2000-an. Urbanisasi, pertumbuhan sektor jasa, serta meningkatnya permintaan hunian di pusat kota menjadi faktor utama yang mendorong kenaikan harga tersebut.

Baca Juga: Lebak Bulus–Cilandak: MRT & Hunian Profesional Jaksel

Di kota seperti Paris atau Amsterdam, tekanan harga ini membuat banyak pembeli rumah pertama harus memperpanjang masa menabung sebelum mampu membeli hunian. Bagi sebagian generasi muda, membeli rumah di pusat kota bahkan menjadi semakin sulit tanpa dukungan finansial tambahan.

Fenomena “Bank of Mum and Dad”

Salah satu fenomena yang semakin sering muncul di pasar perumahan Inggris adalah apa yang dikenal sebagai “Bank of Mum and Dad.” Istilah ini merujuk pada peran orang tua yang membantu anak-anak mereka secara finansial dalam membeli rumah pertama, biasanya melalui bantuan uang muka.

Menurut laporan UK Finance – First Time Buyer Statistics yang dipublikasikan pada 7 November 2024, semakin banyak pembeli rumah pertama di Inggris yang menerima bantuan dari keluarga untuk memenuhi persyaratan uang muka pembelian rumah. Tanpa bantuan tersebut, banyak rumah tangga muda kesulitan memasuki pasar properti karena harga rumah yang sudah terlalu tinggi dibandingkan tabungan yang mereka miliki.

Fenomena ini menunjukkan bahwa dalam beberapa pasar perumahan yang sangat mahal, akses terhadap kepemilikan rumah pertama tidak lagi hanya bergantung pada pendapatan individu. Dukungan keluarga sering menjadi faktor yang menentukan apakah seseorang dapat membeli rumah atau tidak.

Menariknya, pola yang serupa juga mulai terlihat di Indonesia, meskipun istilah “Bank of Mum and Dad” tidak umum digunakan. Dalam banyak keluarga urban Indonesia, pembelian rumah pertama sering kali melibatkan dukungan finansial orang tua, terutama untuk membantu uang muka atau menambah dana pembelian rumah.

Penelitian yang dilakukan oleh Universitas Kristen Petra dalam studi tentang kepemilikan rumah pertama yang dipublikasikan pada 2023 menunjukkan bahwa sekitar 72,2 persen orang tua ikut terlibat dalam pembiayaan rumah pertama anak mereka, dengan kontribusi rata-rata mencapai sekitar 44 persen dari nilai rumah. Temuan ini menunjukkan bahwa dalam banyak kasus, pembelian rumah pertama bukan hanya keputusan individu, tetapi juga melibatkan dukungan finansial keluarga.

Survei pasar properti juga menunjukkan kecenderungan yang serupa. Pinhome Research bersama YouGov dalam laporan perilaku pembeli properti yang dirilis pada 8 Oktober 2024 mencatat bahwa sebagian pembeli rumah di Indonesia memanfaatkan bantuan keluarga sebagai bagian dari pembiayaan pembelian rumah, baik dalam bentuk pinjaman keluarga maupun dukungan uang muka.

Baca Juga: Tentang Kebayoran Baru: Peta Hunian Elite Jakarta Selatan

Fenomena ini menunjukkan bahwa ketika harga rumah meningkat lebih cepat dibandingkan pendapatan generasi muda, akses terhadap kepemilikan rumah tidak lagi hanya ditentukan oleh kemampuan individu, tetapi juga oleh kekuatan finansial keluarga. Dalam kondisi seperti ini, rumah pertama bagi sebagian generasi muda menjadi semakin sulit dicapai tanpa dukungan keluarga.

Perubahan ini juga memunculkan dimensi baru dalam pasar perumahan. Ketika kepemilikan rumah pertama semakin bergantung pada bantuan keluarga, kesenjangan akses terhadap kepemilikan rumah dapat semakin melebar antara mereka yang memiliki dukungan finansial keluarga dan mereka yang tidak.

Fenomena yang terlihat di Inggris, Eropa, dan mulai muncul di Indonesia ini memperlihatkan bagaimana tekanan harga rumah dapat mengubah jalur menuju kepemilikan hunian bagi generasi muda. Namun jika di Eropa tekanan tersebut terutama berasal dari urbanisasi dan keterbatasan pasokan hunian di kota global, di negara lain seperti Australia situasinya bahkan sering disebut sebagai salah satu krisis keterjangkauan rumah paling serius di dunia maju.

Australia: Ketika Rumah Pertama Menjadi Tantangan Generasi Muda

Harga Rumah Melonjak Jauh di Atas Batas Keterjangkauan. Australia sering disebut sebagai salah satu negara dengan krisis keterjangkauan perumahan paling serius di dunia maju. Dalam berbagai laporan internasional, kota-kota seperti Sydney dan Melbourne hampir selalu muncul dalam daftar kota dengan harga rumah yang sangat tinggi dibandingkan dengan pendapatan masyarakatnya.

Dalam analisis ekonomi perumahan, keterjangkauan rumah biasanya diukur menggunakan price-to-income ratio, yaitu perbandingan antara harga rumah median dengan pendapatan rumah tangga median.

Banyak studi pasar perumahan menggunakan rasio sekitar tiga kali pendapatan rumah tangga sebagai batas yang masih dianggap relatif terjangkau. Ketika rasio harga rumah melampaui angka tersebut secara signifikan, pasar perumahan mulai dianggap mengalami tekanan keterjangkauan.

Namun di beberapa kota besar Australia, rasio tersebut telah melampaui batas tersebut dengan sangat jauh. Dalam Demographia International Housing Affordability Report 2024 yang diterbitkan pada 12 September 2024, Sydney tercatat memiliki rasio price-to-income sekitar 13 kali pendapatan rumah tangga median, sementara Melbourne berada di kisaran 9 hingga 10 kali pendapatan.

Baca Juga: Kepemilikan Rumah Eropa: Social Housing & Stabilitas Sosial

Jika dibandingkan dengan ambang keterjangkauan sekitar 3 kali pendapatan, rasio tersebut menunjukkan bahwa harga rumah di kota-kota tersebut sudah berada tiga hingga empat kali lebih tinggi dari tingkat yang biasanya dianggap terjangkau secara ekonomi.

Dengan kata lain, harga rumah di kota-kota tersebut setara dengan hampir satu dekade atau lebih dari total pendapatan rumah tangga median.

Lonjakan harga rumah di Australia juga terlihat dalam data pasar properti nasional. Australian Bureau of Statistics dalam laporan Residential Property Price Index yang dirilis pada 11 Desember 2024 menunjukkan bahwa harga rumah di beberapa kota besar Australia telah meningkat secara signifikan dalam dua dekade terakhir, terutama sejak awal 2000-an. Perkembangan ini membuat jarak antara harga rumah dan kemampuan finansial generasi muda semakin melebar.

Urbanisasi dan Investasi Properti

Ada beberapa faktor yang menjelaskan mengapa harga rumah di Australia meningkat cukup tajam dalam dua dekade terakhir. Salah satunya adalah pertumbuhan populasi kota besar yang relatif cepat, terutama karena migrasi internasional dan urbanisasi. Banyak pendatang baru yang datang ke kota seperti Sydney dan Melbourne untuk bekerja di sektor jasa, pendidikan, dan teknologi, sehingga permintaan hunian terus meningkat.

Namun peningkatan permintaan tersebut tidak selalu diimbangi dengan pembangunan rumah baru dalam jumlah yang memadai. Kebijakan tata ruang serta keterbatasan pembangunan di kawasan pusat kota membuat suplai perumahan tidak dapat berkembang secepat permintaan.

Dalam laporan Reserve Bank of Australia – Housing Prices and Housing Affordability yang dipublikasikan pada 17 April 2024, disebutkan bahwa kombinasi antara pertumbuhan populasi kota, periode suku bunga rendah yang cukup panjang, serta tingginya permintaan investasi properti telah menjadi pendorong utama kenaikan harga rumah di Australia.

Selain kebutuhan tempat tinggal, properti di kota besar Australia juga sering dipandang sebagai instrumen investasi jangka panjang. Permintaan dari investor domestik maupun internasional membuat harga rumah di beberapa kota meningkat lebih cepat dibandingkan kemampuan membeli masyarakat lokal.

Usia Pembeli Rumah Pertama Semakin Mundur

Dampak dari kondisi tersebut paling terasa pada kelompok first home buyer, yaitu mereka yang membeli rumah pertama. Ketika harga rumah berada jauh di atas ambang keterjangkauan, generasi muda membutuhkan waktu lebih lama untuk menabung dan memenuhi persyaratan pembiayaan kredit.

Data dari Australian Bureau of Statistics dalam laporan Housing Finance Statistics yang dirilis pada 11 Desember 2024 menunjukkan bahwa usia rata-rata pembeli rumah pertama di Australia terus meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Banyak rumah tangga muda harus menabung lebih lama untuk mengumpulkan uang muka, sementara harga rumah terus bergerak naik.

Jika pada masa lalu rumah pertama sering dibeli pada usia awal karier, kini proses tersebut sering bergeser ke usia yang lebih matang karena jarak antara harga rumah dan pendapatan semakin melebar.

Baca Juga: Rumah di Asia: HDB Singapura, Jeonse Korea & RTO

Fenomena ini membuat Australia sering dijadikan contoh dalam diskusi global tentang bagaimana krisis keterjangkauan hunian dapat mengubah pola kepemilikan rumah antar generasi.

Namun tekanan keterjangkauan hunian tidak berhenti di negara-negara Barat saja. Di Asia Timur, beberapa kota bahkan menghadapi kondisi yang lebih ekstrem, di mana harga rumah dapat mencapai belasan hingga puluhan kali pendapatan rumah tangga. Pada bagian berikutnya, kita akan melihat bagaimana situasi tersebut berkembang di kota-kota seperti Hong Kong, Seoul, dan beberapa kota besar di Tiongkok.

Asia Timur: Ketika Harga Rumah Melampaui Pendapatan

Pasar Properti dengan Rasio Harga Tertinggi di Dunia

Jika di Australia rasio harga rumah terhadap pendapatan sudah berada di kisaran sembilan hingga tiga belas kali pendapatan rumah tangga, maka di beberapa kota Asia Timur kondisi tersebut bahkan lebih ekstrem. Kota-kota seperti Hong Kong, Seoul, dan sejumlah kota besar di Tiongkok sering muncul dalam berbagai laporan internasional sebagai pasar perumahan dengan tingkat keterjangkauan yang sangat rendah.

Di berbagai kota Asia Timur tersebut, rasio harga rumah terhadap pendapatan telah berada jauh di atas ambang keterjangkauan sekitar tiga kali pendapatan rumah tangga. Dalam banyak kasus, harga rumah telah bergerak berkali-kali lipat di atas level yang biasanya dianggap sehat dalam pasar perumahan.

Dalam Demographia International Housing Affordability Report 2024 yang diterbitkan pada 12 September 2024, Hong Kong tercatat memiliki rasio price-to-income sekitar 16 hingga 18 kali pendapatan rumah tangga median. Jika dibandingkan dengan ambang keterjangkauan tersebut, harga rumah di kota ini berada pada level yang sangat jauh dari batas yang biasanya dianggap terjangkau.

Tidak mengherankan jika Hong Kong sering disebut sebagai salah satu pasar properti paling tidak terjangkau di dunia.

Seoul: Tekanan Harga di Pusat Ekonomi Korea Selatan

Tekanan harga rumah yang tinggi juga terlihat di Seoul, ibu kota Korea Selatan. Kota ini merupakan pusat ekonomi, pendidikan, dan budaya negara tersebut, sehingga menarik arus populasi yang sangat besar dari berbagai daerah.

Namun peningkatan permintaan hunian tersebut tidak selalu diimbangi dengan peningkatan pasokan rumah yang memadai. Keterbatasan lahan pembangunan di kawasan metropolitan Seoul membuat harga apartemen dan rumah meningkat cukup tajam dalam dua dekade terakhir.

Sejumlah studi pasar perumahan menunjukkan bahwa rasio price-to-income di Seoul berada di kisaran sekitar 15 hingga 18 kali pendapatan rumah tangga, terutama di kawasan metropolitan utama. Angka tersebut menempatkan pasar perumahan Seoul jauh di atas tingkat keterjangkauan yang biasanya digunakan dalam analisis pasar perumahan.

Data dari Bank for International Settlements – Residential Property Price Statistics yang dirilis pada 27 Januari 2024 juga menunjukkan bahwa harga properti di Seoul meningkat sangat cepat dalam dua dekade terakhir, terutama di sektor apartemen perkotaan.

Baca Juga: Hunian Timur Tengah: Subsidi, Freehold Dubai & KPR Syariah

Akibatnya banyak keluarga muda di Seoul harus menunda pembelian rumah pertama atau mencari hunian di wilayah pinggiran kota yang memiliki harga lebih rendah.

Tiongkok: Urbanisasi Cepat dan Lonjakan Harga Rumah

Fenomena harga rumah yang tinggi juga terlihat di beberapa kota besar Tiongkok seperti Beijing, Shanghai, dan Shenzhen. Pertumbuhan ekonomi yang sangat cepat sejak awal tahun 2000-an membuat kota-kota tersebut mengalami urbanisasi dalam skala yang sangat besar.

Permintaan hunian meningkat pesat karena migrasi penduduk dari berbagai wilayah menuju pusat ekonomi nasional.

Namun dalam kasus Tiongkok, kenaikan harga rumah tidak hanya didorong oleh kebutuhan tempat tinggal. Properti juga sering dipandang sebagai instrumen investasi oleh banyak rumah tangga.

Data yang dirangkum dalam berbagai studi pasar properti dan laporan International Monetary Fund – Global Housing Watch yang diperbarui pada Juni 2024 menunjukkan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan di beberapa kota besar Tiongkok berada pada level yang sangat tinggi.

Di Beijing, rasio tersebut diperkirakan berada di kisaran 18 hingga 23 kali pendapatan rumah tangga, sementara di Shanghai berada sekitar 16 hingga 20 kali pendapatan. Bahkan di Shenzhen, salah satu pusat teknologi terbesar di negara tersebut, rasio harga rumah terhadap pendapatan dalam beberapa periode diperkirakan dapat mencapai 25 hingga 30 kali pendapatan rumah tangga.

Angka-angka ini menunjukkan bahwa harga rumah di beberapa kota besar Tiongkok telah bergerak sangat jauh dari tingkat keterjangkauan yang biasanya digunakan dalam analisis pasar perumahan.

Generasi Muda Semakin Sulit Membeli Rumah

Kombinasi antara urbanisasi yang sangat cepat, keterbatasan lahan pembangunan, serta meningkatnya peran properti sebagai instrumen investasi membuat beberapa kota Asia Timur menjadi contoh ekstrem dari krisis keterjangkauan hunian.

Ketika rasio harga rumah terhadap pendapatan dapat mencapai belasan hingga bahkan puluhan kali pendapatan rumah tangga, jarak antara harga rumah dan kemampuan ekonomi masyarakat menjadi sangat besar.

Bagi generasi muda yang baru memasuki pasar kerja, membeli rumah pertama dalam kondisi seperti ini menjadi tantangan yang jauh lebih berat dibandingkan generasi sebelumnya.

Fenomena ini menunjukkan bahwa krisis keterjangkauan hunian bukan hanya persoalan satu negara atau satu kawasan saja. Dari Amerika Utara hingga Asia Timur, banyak kota besar dunia menghadapi pola yang hampir serupa: harga rumah meningkat jauh lebih cepat dibandingkan pendapatan masyarakat, sementara usia pembeli rumah pertama terus bergeser ke usia yang lebih matang.

Pada bagian berikutnya, kita akan melihat bagaimana pola tersebut mulai terlihat di Indonesia dan bagaimana perubahan ini dapat mempengaruhi akses kepemilikan rumah bagi generasi muda di masa depan.

Indonesia: Tekanan Keterjangkauan yang Mulai Terlihat

Indikator Global yang Belum Banyak Digunakan di Indonesia

Jika dibandingkan dengan kota-kota global seperti Hong Kong, Sydney, atau Seoul, tingkat keterjangkauan rumah di Indonesia memang belum mencapai rasio ekstrem yang sama. Namun berbagai indikator menunjukkan bahwa tekanan harga rumah juga mulai terasa, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta dan kawasan metropolitan di sekitarnya.

Menariknya, di Indonesia ukuran keterjangkauan hunian masih jarang dianalisis menggunakan price-to-income ratio, yaitu perbandingan antara harga rumah median dengan pendapatan rumah tangga median. Padahal indikator ini merupakan salah satu ukuran yang paling umum digunakan dalam studi perumahan internasional untuk menilai apakah harga rumah masih berada dalam batas yang wajar atau sudah terlalu mahal.

Di pasar properti Indonesia, pembahasan keterjangkauan hunian lebih sering menggunakan pendekatan lain, seperti kemampuan cicilan KPR atau besarnya uang muka. Akibatnya hubungan antara harga rumah dan pendapatan rumah tangga sering tidak terlihat secara langsung dalam analisis pasar.

Perkiraan Price-to-Income Ratio di Indonesia

Jika pendekatan yang sama digunakan di Indonesia, rasio harga rumah terhadap pendapatan sebenarnya dapat dihitung secara sederhana dengan membandingkan harga rumah entry-level dengan pendapatan rumah tangga perkotaan.

Data Badan Pusat Statistik melalui Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) menunjukkan bahwa pendapatan rumah tangga perkotaan berada di kisaran sekitar Rp6 hingga Rp8 juta per bulan, atau sekitar Rp72 juta hingga Rp96 juta per tahun.

Baca Juga: Rumah di Amerika Latin: Subsidi Negara & Cicilan Bertahap

Sementara itu, harga rumah tapak entry-level di kawasan metropolitan Jakarta—termasuk Tangerang, Bekasi, dan Depok—dalam banyak proyek perumahan baru umumnya berada di kisaran sekitar Rp500 juta hingga Rp800 juta.

Jika kedua angka tersebut dibandingkan secara sederhana, maka rasio price-to-income dapat dihitung sebagai berikut:

• pendapatan rumah tangga tahunan ≈ Rp80 juta
• harga rumah entry-level ≈ Rp500 juta – Rp800 juta

Dengan perhitungan tersebut, rasio harga rumah terhadap pendapatan berada di kisaran sekitar 6 hingga 10 kali pendapatan rumah tangga.

Angka ini memang masih lebih rendah dibandingkan beberapa kota global seperti Hong Kong atau Shenzhen, tetapi jika dibandingkan dengan ambang keterjangkauan sekitar tiga kali pendapatan rumah tangga, rasio tersebut menunjukkan bahwa harga rumah di kota-kota besar Indonesia sebenarnya sudah mulai bergerak di atas tingkat keterjangkauan yang biasanya dianggap sehat dalam studi perumahan internasional.

Sudah Mulai Tinggi, Tetapi Belum Se-Ekstrem Kota Global

Perkembangan ini menunjukkan bahwa Indonesia belum menghadapi krisis keterjangkauan hunian pada tingkat ekstrem seperti yang terjadi di beberapa kota global. Namun indikator sederhana seperti price-to-income ratio menunjukkan bahwa tekanan keterjangkauan mulai terlihat, terutama di kawasan metropolitan.

Di kota-kota global seperti Hong Kong, Seoul, atau Sydney, rasio harga rumah terhadap pendapatan bahkan dapat mencapai belasan hingga puluhan kali pendapatan rumah tangga. Dibandingkan dengan angka tersebut, tingkat keterjangkauan hunian di Indonesia memang masih berada di bawahnya.

Namun tren urbanisasi yang cepat, pertumbuhan kota metropolitan, serta kenaikan harga tanah di pusat ekonomi menunjukkan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan di Indonesia berpotensi terus meningkat dalam jangka panjang.

Jika harga rumah terus bergerak lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat, pola yang sebelumnya terlihat di berbagai kota global dapat perlahan mulai muncul di kota-kota besar Indonesia.

Arah Baru Kepemilikan Rumah

Ketika Harga Rumah Melampaui Standar Keterjangkauan

Jika melihat berbagai pasar perumahan global yang telah dibahas sebelumnya, terlihat bahwa sebagian besar kota besar dunia kini telah bergerak jauh melampaui batas keterjangkauan yang biasa digunakan dalam analisis ekonomi perumahan.

Dalam banyak studi internasional, termasuk laporan Demographia International Housing Affordability Report, ambang price-to-income ratio sekitar tiga kali pendapatan rumah tangga sering digunakan sebagai indikator bahwa sebuah pasar perumahan masih relatif terjangkau. Ketika rasio tersebut meningkat jauh di atas angka tersebut, rumah mulai bergerak semakin jauh dari kemampuan ekonomi masyarakat.

Namun di banyak kota besar dunia, rasio tersebut sudah berada pada tingkat yang jauh lebih tinggi.

Di Kanada, Vancouver memiliki rasio sekitar 12 kali pendapatan rumah tangga, sementara Toronto juga berada pada kisaran dua digit. Di Australia, Sydney mencapai sekitar 13 kali, sedangkan Melbourne berada di kisaran 9 hingga 10 kali pendapatan tahunan rumah tangga. Di Eropa, London sering berada di kisaran 8 hingga 9 kali pendapatan rumah tangga. Sementara di Asia Timur, Hong Kong bahkan tercatat memiliki rasio sekitar 16 hingga 18 kali pendapatan rumah tangga median, menjadikannya salah satu pasar perumahan paling tidak terjangkau di dunia.

Jika berbagai angka tersebut dirangkum secara sederhana, banyak kota besar dunia kini berada pada rasio sekitar 9 hingga lebih dari 15 kali pendapatan rumah tangga. Dengan kata lain, dibandingkan dengan ambang keterjangkauan sekitar tiga kali pendapatan, harga rumah di berbagai kota global tersebut sudah berada sekitar tiga hingga lima kali di atas batas yang dianggap sehat dalam analisis ekonomi perumahan.

Baca Juga: Singapura & HDB: Model Kepemilikan Rumah Paling Terstruktur

Indonesia memang belum mencapai tingkat ekstrem seperti kota-kota global tersebut. Namun jika pendekatan price-to-income ratio digunakan secara sederhana dengan membandingkan harga rumah di kawasan metropolitan dengan pendapatan rumah tangga perkotaan, rasio di Indonesia sebenarnya sudah berada di kisaran sekitar 6 hingga 8 kali pendapatan tahunan rumah tangga.

Artinya, dibandingkan dengan ambang keterjangkauan sekitar tiga kali pendapatan, harga rumah di kota-kota besar Indonesia saat ini sudah berada sekitar dua hingga tiga kali di atas batas keterjangkauan yang dianggap sehat dalam banyak studi perumahan internasional.

Jika dibandingkan dengan kota-kota global yang rasio keterjangkauannya bahkan bisa mencapai tiga hingga lima kali dari batas tersebut, tekanan harga rumah di Indonesia memang masih relatif lebih rendah. Namun arah pergerakan pasar menunjukkan pola yang serupa. Seiring kenaikan harga tanah di kawasan metropolitan dan pertumbuhan kota-kota satelit di sekitar Jakarta, rasio harga rumah terhadap pendapatan masyarakat menunjukkan kecenderungan terus meningkat.

Dalam jangka panjang, tren ini dapat membuat perjalanan menuju rumah pertama menjadi semakin panjang bagi generasi muda. Rumah mungkin masih menjadi tujuan banyak orang, tetapi waktu yang dibutuhkan untuk mencapainya semakin mundur dibandingkan generasi sebelumnya.

>”Pada akhirnya, pertanyaan tentang usia pembelian rumah pertama bukan hanya soal keputusan individu, tetapi tentang bagaimana ekonomi kota, harga tanah, dan struktur pasar perumahan menentukan seberapa jauh sebuah rumah dapat dijangkau oleh generasi yang datang setelahnya.”

Daftar Pustaka

1. Demographia – Demographia International Housing Affordability 2024 – 2 Juni 2024
2. OECD – OECD Affordable Housing Database – 15 Februari 2024
3. International Monetary Fund (IMF) – Global Housing Watch – 30 Juni 2024
4. Bank Indonesia – Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Triwulan IV 2025 – 6 Februari 2026
5. Australian Bureau of Statistics – Lending Indicators: Housing Finance – 11 Desember 2024