>”Developer mengecilkan rumah agar harga tetap terlihat terjangkau, sementara apartemen dijual semakin mahal. Namun di banyak kota besar seperti Jakarta, pembeli justru mulai kembali melirik rumah secondary yang lebih luas.”
Ketika Harga Rumah Naik dan Ekspektasi Pasar Mulai Berubah
Jakarta, Rooma21.com – Selama bertahun-tahun ada satu asumsi yang cukup kuat di pasar properti kota besar: ketika harga rumah semakin mahal, masyarakat akan beralih ke apartemen. Logika ini terlihat sederhana. Jika harga tanah semakin tinggi dan rumah tapak semakin sulit dijangkau, maka hunian vertikal dianggap sebagai solusi yang lebih efisien dan lebih terjangkau.
Namun realitas pasar tidak selalu berjalan sesuai teori tersebut.
Di banyak kota besar yang berkembang, termasuk Jakarta, kenaikan harga properti justru memunculkan fenomena yang berbeda. Rumah baru memang semakin mahal, tetapi cara developer menyiasatinya bukan dengan menciptakan hunian yang lebih sesuai dengan kebutuhan ruang keluarga, melainkan dengan mengecilkan ukuran rumah agar harga totalnya tetap terlihat terjangkau.
Dalam banyak proyek perumahan baru saat ini, tidak lagi sulit menemukan rumah dengan luas tanah dan bangunan yang sangat terbatas, bahkan sekitar 50 meter persegi. Fenomena ini bukan hanya terjadi di Indonesia.
Laporan “Asia Pacific Residential Market Outlook 2024” yang diterbitkan oleh CBRE pada awal 2024 menjelaskan bahwa kenaikan harga tanah dan biaya konstruksi di kota-kota Asia telah mendorong developer untuk menyesuaikan desain produk hunian, termasuk dengan mengecilkan ukuran unit agar harga total tetap dapat dijangkau oleh segmen pasar tertentu.
Tekanan biaya ini memang nyata. Dalam laporan “Global Construction Cost Trends 2024” yang dirilis oleh Turner & Townsend pada Maret 2024, disebutkan bahwa biaya konstruksi di banyak kota dunia meningkat signifikan dalam beberapa tahun terakhir akibat kenaikan harga material, biaya tenaga kerja, serta gangguan rantai pasok pasca pandemi. Kenaikan biaya ini secara langsung mempengaruhi desain dan ukuran proyek hunian baru.
Namun di sisi lain, ketika ukuran rumah baru semakin kecil, muncul pertanyaan yang lebih mendasar: apakah rumah yang semakin kecil benar-benar sesuai dengan kebutuhan pasar?
Baca Juga: Penjualan Rumah 2025-2026 Anjlok Harga Rumah vs Daya Beli
Bagi banyak keluarga, rumah bukan sekadar aset atau investasi. Rumah adalah ruang hidup. Tempat membangun kehidupan keluarga, membesarkan anak, dan menjalani rutinitas sehari-hari. Ketika ukuran rumah semakin terbatas, nilai utilitas yang dirasakan penghuni juga ikut berubah. Sebuah rumah mungkin masih bisa dibeli secara finansial, tetapi belum tentu memberikan kualitas ruang yang diharapkan oleh penghuninya.
Di titik inilah paradoks mulai muncul. Di satu sisi, rumah baru semakin kecil agar harga terlihat lebih terjangkau. Di sisi lain, apartemen yang selama ini diposisikan sebagai alternatif hunian justru mengalami kenaikan harga yang cukup signifikan, terutama jika dilihat dari harga per meter persegi.
Fenomena ini juga terlihat di berbagai kota Asia Tenggara.
Dalam laporan “Colliers Philippines Residential Market Report Q2 2024” yang diterbitkan pada Agustus 2024, Colliers mencatat bahwa pasar kondominium di Metro Manila mengalami perlambatan penjualan sehingga developer harus menawarkan berbagai insentif seperti diskon harga dan skema pembayaran yang lebih fleksibel untuk menarik pembeli. Kondisi ini menunjukkan bahwa apartemen tidak selalu otomatis menjadi pilihan utama ketika harga rumah tapak meningkat.
Situasi serupa juga terlihat di Malaysia.
Laporan resmi pemerintah Malaysia “Property Market Report 2024” yang diterbitkan oleh National Property Information Centre (NAPIC) pada April 2025 mencatat masih adanya jumlah unit hunian vertikal yang cukup besar dalam kategori overhang atau unit yang telah selesai dibangun tetapi belum terjual, terutama di kawasan metropolitan seperti Kuala Lumpur dan Selangor.
Sementara itu, laporan regional “Southeast Asia Residential Market Outlook 2024” dari Knight Frank yang dirilis pada akhir 2024 menunjukkan bahwa di beberapa kota Asia Tenggara seperti Bangkok dan Manila, permintaan terhadap rumah tapak di kawasan pinggiran kota tetap kuat. Banyak keluarga memilih membeli rumah dengan luas tanah yang lebih besar di suburb dibandingkan tinggal di apartemen dengan ruang yang lebih terbatas.
Dengan kata lain, ketika harga hunian baru terus naik, keputusan pembeli tidak selalu bergerak menuju apartemen. Dalam banyak kasus, pembeli justru mulai membandingkan kembali nilai yang mereka dapatkan dari setiap pilihan hunian yang tersedia.
Di sinilah muncul fenomena yang semakin sering terlihat di kota besar seperti Jakarta: rumah secondary mulai kembali dilirik. Bagi sebagian pembeli, rumah lama dengan luas tanah dan bangunan yang lebih besar—meskipun membutuhkan renovasi—sering kali memberikan nilai yang lebih rasional dibandingkan membeli rumah baru yang sangat kecil atau apartemen dengan harga per meter yang tinggi.
Fenomena ini membuka pertanyaan yang lebih besar tentang arah perkembangan pasar hunian di kota besar. Apakah strategi mengecilkan rumah dan menaikkan harga apartemen benar-benar menjawab kebutuhan masyarakat? Atau justru pasar sedang bergerak ke arah yang berbeda dari asumsi awal para pengembang?
Baca Juga: Rumah Besar Jadi Beban di Usia 70 | Tren Properti Lansia
Artikel ini akan membahas beberapa hal penting. Pertama, mengapa developer semakin sering mengecilkan ukuran rumah sebagai strategi menjaga keterjangkauan harga. Kedua, mengapa rumah secondary di banyak kota justru kembali menjadi alternatif yang lebih rasional bagi pembeli. Ketiga, bagaimana posisi apartemen dalam dinamika pasar hunian modern, dan mengapa asumsi bahwa masyarakat akan otomatis beralih ke apartemen tidak selalu terbukti. Terakhir, artikel ini juga akan melihat dalam kondisi seperti apa sebuah kota benar-benar beralih ke hunian vertikal, dengan membandingkan pengalaman berbagai kota di Asia, Amerika, dan Eropa.
Rumah Semakin Kecil: Strategi Harga Developer atau Respons terhadap Risiko Pasar?
Jika melihat perkembangan proyek perumahan baru dalam satu dekade terakhir, semakin banyak developer menawarkan rumah dengan ukuran yang semakin kecil. Dalam banyak proyek, rumah dengan luas tanah dan bangunan yang sangat terbatas kini menjadi produk yang semakin lazim. Sekilas, fenomena ini terlihat seperti upaya untuk menjaga keterjangkauan harga di tengah kenaikan harga tanah dan biaya pembangunan.
Namun jika dilihat lebih dalam, strategi ini tidak hanya berkaitan dengan keterjangkauan. Di balik rumah yang semakin kecil, ada perubahan cara developer membaca pasar sekaligus mengelola risiko.
Rumah Kecil sebagai Strategi Menjaga Harga Tetap Terlihat Terjangkau
Kenaikan harga tanah dan biaya konstruksi membuat developer menghadapi tekanan yang semakin besar. Harga rumah terus terdorong naik, sementara kemampuan beli masyarakat tidak selalu bergerak dengan kecepatan yang sama. Dalam situasi seperti ini, ukuran rumah menjadi variabel yang paling mudah disesuaikan.
Laporan Asia Pacific Residential Market Outlook 2024 yang diterbitkan oleh CBRE pada awal 2024 menunjukkan bahwa kenaikan biaya pembangunan di berbagai kota Asia mendorong pengembang menyesuaikan desain produk agar harga total tetap dapat dijangkau oleh segmen pasar yang dituju. Sementara itu, laporan Global Construction Cost Trends 2024 dari Turner & Townsend pada Maret 2024 menegaskan bahwa inflasi biaya material, tenaga kerja, dan rantai pasok terus memberi tekanan terhadap proyek-proyek properti baru.
Dalam kondisi seperti ini, developer tidak menurunkan harga tanah, tetapi menurunkan ukuran produk. Dengan mengecilkan luas tanah dan bangunan, harga total rumah masih bisa ditempatkan pada kisaran psikologis yang dianggap lebih masuk akal bagi pasar.
Rumah Kecil Tidak Selalu Berarti Pasar Menginginkan Rumah Kecil
Masalahnya, rumah yang lebih kecil tidak otomatis berarti pasar benar-benar menginginkan rumah yang lebih kecil. Bagi banyak keluarga, rumah tetap dipandang sebagai ruang hidup jangka panjang, bukan sekadar unit yang harus masuk ke dalam simulasi cicilan.
Ketika ukuran rumah semakin terbatas, banyak fungsi yang dulu dianggap wajar mulai terkompromikan. Ruang keluarga menjadi lebih sempit, fleksibilitas tata ruang berkurang, dan peluang renovasi di masa depan menjadi lebih terbatas. Rumah mungkin masih terlihat “terjangkau” dari sisi harga total, tetapi tidak selalu memenuhi kebutuhan ruang hidup yang diharapkan oleh penghuninya.
Baca Juga:Harga Rumah Makin Mahal: Benarkah Sudah Tak Terjangkau?
Di titik ini terlihat bahwa downsizing lebih tepat dibaca sebagai strategi harga developer daripada sebagai cerminan perubahan preferensi pasar.
Developer Menyesuaikan Produk Sekaligus Menghindari Risiko Pasar Apartemen
Strategi mengecilkan rumah juga berkaitan dengan satu hal lain yang sering luput dibahas: developer tidak selalu melihat apartemen sebagai alternatif yang lebih aman.
Secara teori, hunian vertikal memang terlihat logis ketika harga rumah tapak semakin mahal. Apartemen memungkinkan lahan digunakan lebih efisien dan jumlah unit diperbanyak dalam satu lokasi. Namun dalam praktiknya, pasar apartemen di banyak kota justru menghadirkan risiko yang tidak kecil bagi pengembang.
Laporan Asia-Pacific Residential Review 2024 yang diterbitkan Knight Frank pada Oktober 2024 mencatat bahwa di beberapa kota Asia Tenggara, termasuk Bangkok, Kuala Lumpur, dan Metro Manila, pasar apartemen menghadapi tekanan karena pasokan meningkat lebih cepat dibandingkan penyerapan. Dalam kondisi seperti ini, risiko inventory overhang menjadi lebih tinggi, yaitu ketika unit sudah selesai dibangun tetapi belum terserap oleh pasar.
Bagi developer, proyek apartemen membutuhkan investasi awal yang jauh lebih besar, waktu pembangunan lebih panjang, dan tingkat eksposur pasar yang lebih tinggi. Sebaliknya, proyek rumah tapak dapat dibangun bertahap, dijual per fase, dan disesuaikan dengan kecepatan penyerapan pasar.
Karena itu, banyak developer tetap bertahan di pasar rumah tapak, tetapi dengan ukuran yang semakin kecil agar harga tetap terlihat kompetitif tanpa harus mengambil risiko besar di pasar apartemen.
Ketika Strategi Penjualan Tidak Selalu Sejalan dengan Kebutuhan Pasar
Dari sisi bisnis, strategi ini bisa dipahami. Rumah kecil lebih mudah diposisikan sebagai produk yang masih “masuk” ke pasar. Namun dari sisi pembeli, hasil akhirnya tidak selalu sejalan dengan kebutuhan riil.
Ketika rumah baru semakin kecil sementara apartemen juga tidak otomatis menjadi alternatif yang menarik, pembeli mulai membandingkan pilihan mereka dengan lebih rasional. Di sinilah rumah secondary kembali masuk ke radar. Dengan harga yang kadang tidak terpaut terlalu jauh, rumah lama sering menawarkan luas tanah dan bangunan yang lebih besar, tata ruang yang lebih nyaman, serta peluang renovasi yang lebih fleksibel.
Baca Juga: 4 Tren Properti Global 2035: Sinyal Buat Indonesia
Artinya, strategi mengecilkan rumah mungkin berhasil menjaga penjualan dalam jangka pendek, tetapi belum tentu menghasilkan produk yang paling sesuai dengan ekspektasi keluarga. Dan justru dari sinilah paradoks pasar hunian mulai terlihat: rumah baru diperkecil agar tetap laku, tetapi pembeli yang benar-benar menghitung nilai ruang hidup mulai kembali melirik rumah lama yang lebih luas.
Apartemen sebagai Alternatif Hunian: Harapan dan Realitas Pasar
Dalam banyak diskusi tentang keterjangkauan hunian, apartemen sering dianggap sebagai solusi logis ketika harga rumah tapak semakin sulit dijangkau. Secara teoritis, hunian vertikal memungkinkan penggunaan lahan yang lebih efisien dan membuka peluang bagi lebih banyak orang untuk tinggal di lokasi yang lebih dekat dengan pusat kota.
Di banyak kota besar dunia, logika ini memang terlihat masuk akal. Ketika harga tanah terus naik dan ruang kota semakin terbatas, pembangunan apartemen dianggap sebagai cara untuk menjaga pasokan hunian tetap tersedia tanpa harus terus memperluas kota ke pinggiran.
Namun dalam praktiknya, hubungan antara mahalnya rumah tapak dan meningkatnya minat terhadap apartemen tidak selalu berjalan sesederhana itu.
Ketika Apartemen Tidak Lagi Menjadi Pilihan yang Lebih Terjangkau
Dalam beberapa tahun terakhir, harga apartemen baru di sejumlah kota Asia Tenggara justru meningkat cukup tajam, terutama di kawasan yang dekat dengan pusat bisnis atau memiliki akses transportasi yang baik.
Di Jakarta Selatan misalnya, harga apartemen baru di sejumlah proyek premium kini sudah berada di kisaran sekitar Rp45 juta hingga Rp55 juta per meter persegi. Dengan harga seperti ini, unit apartemen seluas sekitar 100 meter persegi dapat dengan mudah mencapai nilai sekitar Rp4,5 miliar hingga Rp5,5 miliar, bahkan sebelum memperhitungkan biaya tambahan seperti pajak, biaya notaris, dan biaya pemeliharaan bulanan.
Ketika angka ini mulai dibandingkan dengan pasar rumah tapak, muncul fenomena yang cukup menarik. Di beberapa kawasan pinggiran Jakarta yang masih berada dalam radius metropolitan yang sama, rumah secondary dengan luas tanah dan bangunan yang lebih besar justru dapat ditemukan dengan harga yang tidak terlalu jauh, bahkan kadang lebih rendah.
Artinya, bagi sebagian pembeli, apartemen tidak lagi terlihat sebagai alternatif yang lebih terjangkau dibandingkan rumah tapak.
Tekanan Pasokan di Pasar Apartemen
Selain persoalan harga, pasar apartemen di beberapa kota juga menghadapi tekanan dari sisi pasokan.
Laporan “Asia-Pacific Residential Review 2024” yang diterbitkan oleh Knight Frank pada Oktober 2024 mencatat bahwa sejumlah kota di Asia menghadapi peningkatan jumlah unit apartemen yang belum terserap pasar. Kondisi ini sering disebut sebagai inventory overhang, yaitu situasi ketika pasokan yang tersedia lebih besar dibandingkan kemampuan pasar untuk menyerapnya.
Baca Juga: Pondok Indah: Simbol Kemapanan Modern Jakarta Selatan
Fenomena serupa juga terlihat di beberapa kota Asia Tenggara lain. Dalam laporan “Property Market Report 2024” yang dirilis oleh National Property Information Centre (NAPIC) Malaysia pada Februari 2024, pasar kondominium di beberapa wilayah urban mengalami tekanan akibat meningkatnya jumlah unit yang belum terjual.
Situasi seperti ini menunjukkan bahwa hunian vertikal tidak selalu secara otomatis menjadi solusi bagi keterjangkauan rumah. Dalam kondisi tertentu, apartemen justru dapat mengalami tekanan permintaan jika harga yang ditawarkan tidak lagi sejalan dengan kemampuan beli masyarakat.
Ketika Pembeli Membandingkan Nilai Ruang Hidup
Bagi banyak keluarga, keputusan membeli hunian tidak hanya ditentukan oleh harga total unit, tetapi juga oleh nilai ruang hidup yang mereka dapatkan.
Apartemen memiliki keunggulan tertentu, seperti lokasi yang lebih dekat dengan pusat kota, fasilitas bersama, dan kemudahan akses ke berbagai layanan perkotaan. Namun keunggulan ini sering kali harus ditukar dengan ruang yang lebih terbatas dan biaya pemeliharaan bulanan yang relatif tinggi.
Sebaliknya, rumah tapak—terutama di pasar secondary—sering menawarkan ruang yang lebih luas dengan fleksibilitas yang lebih besar untuk renovasi atau pengembangan di masa depan.
Perbandingan seperti ini membuat sebagian pembeli melihat hunian tidak hanya dari sisi harga, tetapi juga dari sisi kenyamanan jangka panjang. Ketika apartemen baru mulai terlihat mahal sementara rumah secondary masih menawarkan ruang yang lebih besar dengan harga yang kompetitif, pilihan pasar menjadi jauh lebih beragam daripada sekadar berpindah dari rumah tapak ke hunian vertikal.
Dan di titik inilah terlihat bahwa asumsi sederhana—bahwa ketika rumah semakin mahal maka masyarakat otomatis beralih ke apartemen—tidak selalu terjadi dalam praktik pasar hunian.
Ketika Rumah Secondary Menjadi Pilihan yang Lebih Rasional
Ketika rumah baru semakin kecil sementara harga tetap tinggi, banyak pembeli mulai melihat kembali alternatif lain yang tersedia di pasar hunian. Salah satu alternatif yang semakin sering muncul dalam pertimbangan pembeli adalah rumah secondary atau rumah yang sudah pernah dihuni sebelumnya.
Fenomena ini sebenarnya bukan hal yang baru dalam pasar properti, tetapi dalam beberapa tahun terakhir relevansinya semakin meningkat. Ketika harga hunian baru terus naik dan ukuran rumah semakin terbatas, banyak calon pembeli mulai membandingkan nilai yang mereka dapatkan dari setiap pilihan yang tersedia di pasar.
Dalam banyak kasus, rumah secondary menawarkan sesuatu yang semakin sulit ditemukan pada proyek perumahan baru: ruang yang lebih luas.
Mengapa Banyak Pembeli Mulai Membandingkan Rumah Baru dengan Rumah Second
Dalam keputusan membeli rumah, pembeli sebenarnya tidak hanya melihat harga. Mereka juga mempertimbangkan berbagai faktor lain seperti luas bangunan, kualitas lingkungan, potensi renovasi, serta kenyamanan jangka panjang.
Ketika rumah baru semakin kecil, pembeli mulai melakukan perbandingan yang lebih rasional. Dengan harga yang relatif tidak jauh berbeda, rumah secondary sering kali menawarkan luas tanah dan bangunan yang lebih besar dibandingkan rumah baru yang baru dikembangkan oleh developer.
Dalam banyak kawasan kota besar, rumah yang dibangun satu atau dua dekade lalu biasanya memiliki ukuran yang lebih luas dibandingkan rumah yang dibangun saat ini. Hal ini terjadi karena pada masa lalu harga tanah relatif lebih rendah sehingga developer memiliki fleksibilitas lebih besar dalam menentukan ukuran kavling.
Akibatnya, rumah-rumah yang berada di pasar secondary sering kali memiliki proporsi ruang yang lebih nyaman bagi keluarga.
Perbandingan dengan Kota Suburban di Amerika Serikat
Fenomena di mana pembeli mulai kembali melirik rumah yang lebih luas sebenarnya juga terlihat di beberapa kota besar di Amerika Serikat.
Metropolitan seperti Dallas–Fort Worth dan Atlanta berkembang dengan pola kota yang melebar atau sering disebut sebagai urban sprawl, di mana kawasan suburban menjadi bagian penting dari ekspansi kota.
Dalam kota dengan struktur seperti ini, rumah tapak tetap menjadi pilihan utama bagi banyak keluarga, bahkan ketika apartemen terus dibangun di pusat kota. Ketika harga rumah di pusat kota meningkat, banyak keluarga tidak otomatis beralih ke apartemen. Sebaliknya, mereka memilih mencari rumah dengan luas tanah yang lebih besar di kawasan pinggiran kota yang masih terjangkau.
Laporan “The State of the Nation’s Housing 2024” yang diterbitkan oleh Harvard Joint Center for Housing Studies pada Juni 2024 mencatat bahwa rumah tapak tetap mendominasi struktur hunian di sebagian besar metropolitan Amerika Serikat, terutama di kota yang masih memiliki ruang ekspansi wilayah yang luas.
Fenomena ini memperlihatkan bahwa preferensi terhadap ruang hidup yang lebih luas sering kali tetap menjadi pertimbangan utama bagi keluarga, bahkan ketika pilihan hunian vertikal tersedia di pasar.
Baca Juga: Lebak Bulus–Cilandak: MRT & Hunian Profesional Jaksel
Keunggulan Rumah Secondary dalam Hal Ruang dan Fleksibilitas
Selain ukuran yang lebih luas, rumah secondary juga memberikan fleksibilitas yang lebih besar bagi pemiliknya. Pembeli memiliki kesempatan untuk menyesuaikan rumah sesuai dengan kebutuhan mereka melalui renovasi. Ruang dapat diubah, diperluas, atau disesuaikan dengan gaya hidup keluarga.
Bagi banyak pembeli, fleksibilitas ini justru menjadi nilai tambah yang penting. Rumah tidak hanya dilihat sebagai produk jadi yang harus diterima apa adanya, tetapi sebagai ruang yang dapat berkembang bersama kebutuhan penghuninya.
Dalam konteks ini, rumah secondary sering kali memberikan potensi yang lebih besar dibandingkan rumah baru yang sudah didesain dengan ukuran yang sangat terbatas.
Tren Renovasi Hunian Lama di Kota-Kota Eropa
Fenomena meningkatnya minat terhadap hunian lama juga terlihat di berbagai kota di Eropa. Di kota seperti Madrid, Barcelona, dan Warsaw, pembeli sering memilih apartemen atau rumah lama yang memiliki ukuran lebih luas dibandingkan unit baru yang lebih kecil.
Alih-alih membeli unit baru yang ruangnya terbatas, banyak pembeli memilih melakukan renovasi pada hunian lama agar dapat menyesuaikan ruang dengan kebutuhan keluarga mereka.
Menurut laporan “European Housing Review 2024” yang diterbitkan oleh Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) pada Februari 2024, aktivitas renovasi hunian di berbagai kota Eropa meningkat dalam beberapa tahun terakhir, terutama karena pembeli mencari ruang hidup yang lebih fleksibel dibandingkan yang ditawarkan oleh proyek hunian baru.
Fenomena ini menunjukkan bahwa dalam banyak pasar properti, preferensi terhadap ruang hidup yang lebih luas sering kali lebih penting dibandingkan sekadar membeli unit baru.
Perbandingan Biaya Jangka Panjang antara Rumah dan Apartemen
Pertimbangan lain yang sering muncul dalam keputusan pembelian adalah biaya jangka panjang. Apartemen memang sering diposisikan sebagai alternatif hunian ketika harga rumah semakin mahal. Namun dalam praktiknya, banyak pembeli juga mulai mempertimbangkan biaya kepemilikan jangka panjang yang melekat pada hunian vertikal.
Selain harga unit, apartemen biasanya memiliki biaya pemeliharaan bulanan yang relatif tinggi. Biaya ini digunakan untuk pengelolaan fasilitas bersama seperti keamanan, lift, area publik, dan berbagai fasilitas lainnya.
Sebaliknya, rumah tapak biasanya memiliki biaya pemeliharaan lingkungan yang jauh lebih rendah. Dalam banyak kawasan perumahan, biaya iuran lingkungan hanya digunakan untuk keamanan dan kebersihan kawasan.
Perbedaan biaya ini menjadi salah satu faktor yang membuat sebagian pembeli melihat rumah sebagai pilihan yang lebih rasional dalam jangka panjang.
Fenomena yang Juga Terlihat di Kota Lain
Dinamika ini tidak hanya terlihat di Jakarta. Di berbagai kota besar Asia Tenggara, fenomena serupa juga mulai muncul.
Dalam laporan “Southeast Asia Residential Market Outlook 2024” yang diterbitkan Knight Frank pada akhir 2024, disebutkan bahwa permintaan terhadap rumah tapak di kawasan suburban tetap kuat di beberapa kota seperti Bangkok dan Manila, meskipun pasar apartemen berkembang pesat.
Hal ini menunjukkan bahwa bagi banyak keluarga, rumah tapak masih dianggap sebagai bentuk hunian yang paling ideal. Rumah memberikan ruang yang lebih luas, privasi yang lebih baik, serta fleksibilitas yang lebih besar dalam jangka panjang.Karena itu, ketika rumah baru semakin kecil dan apartemen tidak selalu menawarkan nilai yang lebih baik, pasar secara alami mulai melihat kembali rumah secondary sebagai alternatif yang masuk akal.
Fenomena inilah yang kemudian memunculkan pertanyaan berikutnya dalam dinamika pasar hunian modern: jika rumah semakin kecil dan apartemen tidak selalu menjadi solusi, mengapa banyak kota tetap mencoba mendorong hunian vertikal?
Mengapa Kota Seperti Jakarta Tidak Mudah Beralih ke Hunian Vertikal
Jika melihat dinamika pasar hunian di berbagai kota dunia, satu hal menjadi cukup jelas: pergeseran dari rumah tapak menuju apartemen tidak terjadi secara otomatis hanya karena harga rumah meningkat. Transisi menuju hunian vertikal biasanya terjadi dalam kondisi tertentu yang berkaitan dengan struktur kota, keterbatasan lahan, serta kesiapan infrastruktur.
Dalam banyak kota yang masih memiliki ruang ekspansi yang luas, rumah tapak tetap menjadi bentuk hunian yang paling diminati oleh keluarga. Hal ini juga terlihat di Jakarta dan kawasan metropolitan sekitarnya yang sering disebut sebagai Greater Jakarta.
Struktur Kota yang Melebar dan Ekspansi Suburban
Berbeda dengan kota yang memiliki wilayah terbatas, Jakarta berkembang sebagai kota metropolitan yang sangat luas dengan kawasan penyangga yang terus bertumbuh.
Wilayah urban Jakarta tidak hanya mencakup wilayah administrasi DKI Jakarta, tetapi juga meluas ke kota-kota di sekitarnya seperti Bekasi, Depok, Tangerang, dan Bogor. Kawasan metropolitan ini membentuk wilayah perkotaan yang sangat besar dengan pola ekspansi yang cenderung horizontal.
Dalam kondisi seperti ini, ketika harga rumah di pusat kota meningkat, banyak keluarga tidak langsung beralih ke apartemen. Sebaliknya, mereka sering memilih untuk mencari rumah di kawasan suburban yang masih menawarkan luas tanah yang lebih besar dengan harga yang relatif lebih terjangkau.
Fenomena ini juga terlihat di beberapa kota lain yang memiliki karakteristik serupa.
Kota dengan Pola Urban Sprawl
Pola perkembangan kota yang melebar seperti ini sebenarnya tidak hanya terjadi di Jakarta. Beberapa kota besar di dunia juga berkembang dengan pola urban sprawl yang serupa.
Di Amerika Serikat, metropolitan seperti Dallas–Fort Worth, Houston, dan Phoenix berkembang dengan wilayah urban yang sangat luas. Dalam kota dengan struktur seperti ini, rumah tapak di kawasan suburban tetap menjadi pilihan utama bagi banyak keluarga.
Meskipun apartemen terus dibangun di pusat kota, sebagian besar keluarga tetap memilih tinggal di rumah dengan luas tanah yang lebih besar di kawasan pinggiran kota. Laporan “Emerging Trends in Real Estate 2024” yang diterbitkan oleh Urban Land Institute menunjukkan bahwa suburban housing masih menjadi segmen yang sangat kuat di banyak metropolitan Amerika, terutama di kota yang masih memiliki ruang ekspansi wilayah yang luas.
Fenomena ini menunjukkan bahwa preferensi terhadap rumah tapak tidak selalu hilang hanya karena kota berkembang menjadi lebih besar.
Baca Juga: 7 Model Kepemilikan Rumah Baru: KPR, Rent-to-Own & AI
Budaya Kepemilikan Rumah dalam Masyarakat
Selain faktor geografis, preferensi budaya juga mempengaruhi pilihan hunian masyarakat.
Di banyak negara Asia, kepemilikan rumah tapak sering kali dipandang sebagai simbol stabilitas ekonomi dan keamanan keluarga. Rumah tidak hanya dilihat sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai aset jangka panjang yang dapat diwariskan kepada generasi berikutnya.
Preferensi ini membuat rumah tapak tetap memiliki daya tarik yang kuat bagi banyak keluarga, bahkan ketika alternatif hunian vertikal tersedia di pasar. Hal ini berbeda dengan beberapa kota di dunia yang sejak lama terbiasa dengan hunian vertikal sebagai bagian dari kehidupan perkotaan.
Pola Mobilitas dan Ketergantungan pada Kendaraan Pribadi
Faktor lain yang mempengaruhi pilihan hunian adalah pola mobilitas masyarakat.
Di kota yang memiliki sistem transportasi publik yang sangat efisien, tinggal di apartemen di pusat kota dapat memberikan keuntungan besar karena akses terhadap tempat kerja dan berbagai fasilitas kota menjadi lebih mudah.
Namun di banyak kota berkembang, mobilitas masyarakat masih sangat bergantung pada kendaraan pribadi. Dalam kondisi seperti ini, tinggal di kawasan suburban dengan rumah tapak sering kali tetap dianggap sebagai pilihan yang masuk akal.
Selama perjalanan dari kawasan pinggiran menuju pusat kota masih dapat dilakukan dalam waktu yang relatif dapat diterima, banyak keluarga tetap memilih rumah tapak dibandingkan apartemen dengan ruang yang lebih terbatas.
Perbandingan dengan Kota yang Memiliki Struktur Serupa
Fenomena ini juga terlihat di beberapa kota besar lain yang berkembang dengan pola ekspansi horizontal. Di Amerika Serikat, metropolitan seperti Dallas–Fort Worth berkembang dengan pola urban sprawl yang luas. Meskipun apartemen terus dibangun di pusat kota, rumah tapak di kawasan suburban tetap menjadi pilihan utama bagi banyak keluarga.
Kondisi serupa juga terlihat di beberapa kota Asia Tenggara seperti Bangkok dan Manila, di mana kawasan suburban terus berkembang sebagai lokasi utama bagi proyek perumahan keluarga. Dalam kota-kota seperti ini, apartemen tetap memiliki peran penting dalam pasar hunian, tetapi biasanya lebih menarik bagi segmen tertentu seperti profesional muda, pekerja lajang, atau investor.
Bagi keluarga yang mencari ruang hidup yang lebih luas, rumah tapak di kawasan suburban sering kali tetap menjadi pilihan yang lebih menarik. Dari dinamika ini terlihat bahwa pergeseran menuju hunian vertikal bukan hanya ditentukan oleh kenaikan harga rumah. Struktur kota, preferensi budaya, serta pola mobilitas masyarakat juga memainkan peran yang sangat besar.
Baca Juga: Kota Hantu Tiongkok & Krisis Properti: Pelajaran untuk Indonesia
Karena itu, untuk memahami masa depan pasar hunian di kota seperti Jakarta, penting untuk melihat bagaimana kota-kota lain di dunia benar-benar melakukan transisi menuju hunian vertikal, serta faktor apa saja yang membuat pergeseran tersebut berhasil terjadi
Kapan Kota Benar-Benar Beralih ke Apartemen?
Jika melihat berbagai kota di dunia yang berhasil mengembangkan hunian vertikal secara luas, satu pola penting sebenarnya cukup jelas: peralihan dari rumah tapak menuju apartemen biasanya tidak terjadi hanya karena harga rumah menjadi mahal. Pergeseran tersebut hampir selalu terjadi dalam kondisi kota yang menghadapi keterbatasan lahan yang nyata dan didukung oleh infrastruktur yang telah disiapkan sebelumnya.
Artinya, hunian vertikal bukan sekadar respons terhadap harga properti, tetapi merupakan bagian dari desain kota yang lebih besar.
Keterbatasan Lahan sebagai Faktor Utama
Salah satu faktor paling mendasar yang mendorong berkembangnya apartemen adalah keterbatasan lahan.
Di kota yang wilayahnya relatif kecil atau memiliki batas geografis yang jelas, ruang untuk ekspansi horizontal menjadi sangat terbatas. Dalam kondisi seperti ini, membangun hunian secara vertikal menjadi pilihan yang hampir tidak terhindarkan.
Contoh paling jelas dapat dilihat di Singapura. Kota negara ini memiliki wilayah yang terbatas, sehingga pembangunan hunian vertikal menjadi strategi utama dalam menyediakan tempat tinggal bagi penduduknya. Program perumahan publik yang dikelola pemerintah melalui Housing & Development Board (HDB) telah membangun jutaan unit apartemen sejak 1960-an.
Menurut laporan “Housing & Development Board Annual Report 2023/2024” yang diterbitkan HDB pada September 2024, sekitar delapan dari sepuluh warga Singapura tinggal di apartemen HDB yang dibangun melalui sistem perumahan publik yang terintegrasi dengan perencanaan kota.
Hal ini menunjukkan bahwa hunian vertikal di Singapura bukan sekadar produk pasar, tetapi merupakan bagian dari kebijakan negara dalam mengelola keterbatasan lahan.
Infrastruktur Transport Publik sebagai Prasyarat
Selain keterbatasan lahan, keberhasilan hunian vertikal juga sangat bergantung pada infrastruktur transportasi yang kuat. Di kota dengan jaringan transportasi publik yang efisien, tinggal di apartemen di pusat kota dapat memberikan keuntungan besar karena mobilitas masyarakat tidak bergantung pada kendaraan pribadi.
Tokyo merupakan salah satu contoh kota yang berhasil mengembangkan hunian vertikal dalam konteks sistem transportasi yang sangat luas. Jaringan kereta perkotaan yang menghubungkan berbagai kawasan kota memungkinkan masyarakat tinggal di apartemen dengan akses yang sangat mudah menuju pusat aktivitas ekonomi.
Dalam laporan “Global Cities Report 2024” yang diterbitkan oleh Knight Frank pada Februari 2024, Tokyo disebut sebagai salah satu contoh kota dengan kepadatan hunian tinggi yang didukung oleh jaringan transportasi publik yang sangat efisien.
Hal ini memperlihatkan bahwa keberhasilan hunian vertikal tidak hanya ditentukan oleh desain bangunan, tetapi juga oleh sistem mobilitas kota yang memungkinkan penghuni apartemen tetap memiliki akses yang mudah ke berbagai aktivitas sehari-hari.
Baca Juga: Krisis Properti Global dan Paradoks Pembangunan
Peran Pemerintah dalam Perencanaan Kota
Faktor lain yang sangat menentukan adalah peran pemerintah dalam mengatur pasokan hunian dan tata ruang kota. Di banyak kota yang berhasil mengembangkan hunian vertikal secara luas, pemerintah memainkan peran aktif dalam menentukan arah pembangunan kota. Regulasi tata ruang, kebijakan perumahan publik, serta integrasi antara transportasi dan kawasan hunian menjadi bagian penting dari strategi tersebut.
Selain Singapura, Hong Kong juga sering dijadikan contoh kota yang berkembang dengan hunian vertikal karena keterbatasan lahan dan perencanaan kota yang sangat terstruktur.
Dalam laporan “Hong Kong Housing Authority Annual Report 2024” yang diterbitkan pada pertengahan 2024, disebutkan bahwa program perumahan publik menjadi salah satu pilar utama dalam menyediakan hunian bagi sebagian besar penduduk kota.
Kebijakan semacam ini menunjukkan bahwa transisi menuju hunian vertikal tidak hanya didorong oleh mekanisme pasar, tetapi juga oleh desain kebijakan yang dirancang secara sistematis.
Ketika Ekosistem Kota Disiapkan Lebih Dulu: Pelajaran dari Melbourne
Pengalaman tinggal di Melbourne juga menunjukkan sisi lain yang sangat penting dalam pembahasan hunian vertikal. Tinggal di apartemen dapat terasa nyaman bukan semata karena unit huniannya, tetapi karena ekosistem kotanya bekerja dengan baik.
Dalam pengalaman tinggal di Melbourne selama sekitar dua bulan, kenyamanan hidup di apartemen terasa sangat ditopang oleh sistem kota yang sudah matang. Transportasi publik terintegrasi dengan baik antara kereta, tram, dan bus. Untuk mobilitas di area pusat kota, keberadaan Free Tram Zone membuat orang dapat bergerak di dalam kawasan inti kota tanpa biaya tambahan. Dalam kondisi seperti ini, apartemen tidak terasa membatasi mobilitas, karena kehidupan sehari-hari tidak terlalu bergantung pada kendaraan pribadi.
Selain itu, kota juga menyediakan ruang terbuka yang sangat memadai. Taman kota, area hijau, dan fasilitas publik tersebar cukup luas sehingga kepadatan hunian tidak otomatis membuat kualitas hidup terasa sempit. Keluarga yang tinggal di apartemen tetap memiliki akses ke ruang luar yang nyaman untuk berjalan, bermain, atau sekadar menikmati lingkungan kota.
Faktor lain yang tidak kalah penting adalah layanan sosial dasar yang mendukung kehidupan keluarga, termasuk akses terhadap sekolah negeri. Dalam ekosistem seperti ini, tinggal di apartemen bukan terasa sebagai kompromi ruang hidup, tetapi menjadi bagian dari sistem kota yang memang dirancang untuk mendukung kehidupan urban secara menyeluruh.
Contoh seperti Melbourne memperlihatkan bahwa keberhasilan hunian vertikal bukan hanya soal bangunan apartemen itu sendiri. Yang jauh lebih penting adalah apakah kota sudah menyiapkan sistem transportasi, ruang terbuka, dan layanan publik yang membuat kehidupan di apartemen tetap manusiawi dan nyaman dalam jangka panjang.
Ini yang membedakan kota yang berhasil dengan hunian vertikal dan kota yang hanya membangun tower tanpa menyiapkan sistem kotanya terlebih dahulu.
Pelajaran bagi Kota yang Masih Memiliki Ekspansi Lahan
Jika dibandingkan dengan kota-kota tersebut, Jakarta memiliki karakteristik yang berbeda. Wilayah metropolitan Jakarta masih memiliki kawasan suburban yang luas dan terus berkembang. Bekasi, Tangerang, Depok, dan Bogor menjadi bagian dari ekspansi metropolitan yang memungkinkan pembangunan rumah tapak terus berlangsung.
Dalam kondisi seperti ini, pergeseran menuju hunian vertikal tidak selalu terjadi secara otomatis.
Apartemen tetap memiliki peran dalam struktur pasar hunian kota, terutama bagi segmen tertentu seperti profesional muda atau hunian yang dekat dengan pusat aktivitas ekonomi. Namun bagi keluarga yang mencari ruang hidup yang lebih luas, rumah tapak di kawasan suburban masih menjadi pilihan yang menarik.
Dari perspektif ini, terlihat bahwa keberhasilan hunian vertikal di suatu kota tidak hanya ditentukan oleh harga rumah yang tinggi. Faktor seperti keterbatasan lahan, kesiapan infrastruktur transportasi, serta peran pemerintah dalam perencanaan kota memainkan peran yang jauh lebih besar.
Pemahaman ini menjadi penting untuk melihat arah perkembangan pasar hunian di masa depan. Jika strategi pembangunan kota tidak memperhitungkan faktor-faktor tersebut, maka apartemen mungkin tidak akan secara otomatis menggantikan peran rumah tapak sebagai bentuk hunian utama.
Karena itu, ketika kita melihat dinamika pasar hunian saat ini—rumah yang semakin kecil dan apartemen yang semakin mahal—muncul pertanyaan yang lebih luas tentang model hunian seperti apa yang sebenarnya paling sesuai bagi kota yang masih berkembang seperti Jakarta.
Refleksi: Ketika Solusi Hunian Tidak Lagi Sesederhana Harga
Dari seluruh dinamika yang terlihat dalam pasar hunian, satu hal menjadi semakin jelas: persoalan keterjangkauan rumah tidak bisa dibaca hanya dari angka harga jual semata.
Selama ini pasar sering bergerak dengan logika yang terlihat sederhana. Ketika harga rumah semakin tinggi, developer mengecilkan ukuran rumah agar harga total tetap terlihat terjangkau. Ketika rumah tapak semakin sulit dijangkau, apartemen diposisikan sebagai alternatif yang dianggap lebih efisien. Namun seperti yang terlihat di banyak kota, termasuk Jakarta, realitasnya jauh lebih kompleks daripada rumus pasar yang terlalu sederhana tersebut.
Ketika Pembeli Tidak Lagi Hanya Melihat Harga
Rumah yang semakin kecil memang dapat membantu menjaga harga tetap berada dalam kisaran tertentu, tetapi belum tentu menjawab kebutuhan ruang hidup keluarga.
Di sisi lain, apartemen juga tidak selalu otomatis menjadi solusi. Ketika harga per meter perseginya semakin tinggi, ukuran unitnya semakin terbatas, dan biaya kepemilikan jangka panjangnya ikut membesar, pembeli mulai melihat pilihan hunian secara lebih rasional.
Dalam kondisi seperti ini, pertanyaan yang muncul tidak lagi hanya apakah sebuah hunian masih dapat dibeli, tetapi apakah hunian tersebut masih memberikan kualitas ruang hidup yang layak untuk jangka panjang.
Ketika Pasar Membandingkan Nilai Ruang Hidup
Pada titik ini, pasar mulai bergerak lebih rasional daripada asumsi yang sering dibangun dalam strategi pengembangan proyek.
Pembeli tidak sekadar mengikuti produk baru yang dilempar ke pasar, tetapi membandingkan nilai ruang hidup dari berbagai pilihan yang tersedia. Rumah baru yang kecil, apartemen yang mahal, serta rumah secondary yang lebih luas akhirnya masuk ke dalam satu meja pertimbangan yang sama.
Ketika perbandingan itu dilakukan secara lebih jujur, tidak sedikit pembeli justru menemukan bahwa rumah lama dengan ruang yang lebih besar sering kali menawarkan nilai yang lebih masuk akal dibandingkan unit baru yang lebih sempit.
Ketika Kota dan Sistem Hunian Ikut Menentukan Pilihan
Fenomena ini menunjukkan bahwa persoalan hunian sebenarnya jauh lebih luas daripada sekadar hubungan antara harga dan daya beli.
Yang terjadi adalah ketegangan antara harga, ruang, dan cara hidup. Harga dapat ditekan melalui berbagai strategi produk, tetapi ruang hidup yang dibutuhkan keluarga tidak selalu bisa ikut diperkecil.
Apartemen memang dapat menjadi solusi dalam kota dengan keterbatasan lahan yang ekstrem, tetapi pengalaman banyak kota juga menunjukkan bahwa hunian vertikal baru benar-benar bekerja ketika didukung oleh struktur kota yang matang, transportasi publik yang kuat, serta ekosistem kehidupan urban yang terintegrasi.
Dalam kota yang masih memiliki ruang ekspansi seperti Jakarta dan kawasan metropolitan sekitarnya, rumah tapak masih tetap memiliki daya tarik yang kuat bagi banyak keluarga.
Ketika Diskusi Hunian Perlu Bergerak Lebih Jauh
Karena itu, diskusi tentang keterjangkauan hunian seharusnya tidak berhenti pada pertanyaan seberapa kecil rumah dapat dibuat atau seberapa tinggi apartemen dapat dibangun.
Pertanyaan yang lebih penting adalah bagaimana sebuah kota merancang ruang hidup bagi warganya, bagaimana pasar membaca kebutuhan riil keluarga, dan bagaimana sistem kepemilikan rumah dapat dirancang agar lebih fleksibel dan realistis bagi masyarakat.
Pada akhirnya, yang sedang diuji bukan hanya kemampuan masyarakat membeli rumah, tetapi juga cara industri properti dan perencana kota memahami arti sebuah hunian.
>“Jika rumah terus diperkecil agar terlihat terjangkau, sementara apartemen semakin mahal dan sulit dijangkau, mungkin persoalannya bukan pada kemampuan masyarakat membeli rumah. Mungkin yang perlu kita ubah adalah cara kita merancang hunian dan kota itu sendiri.”
Daftar Pustaka:
- CBRE — Asia Pacific Residential Market Outlook 2024 — 2024
- Turner & Townsend — Global Construction Cost Trends 2024 — March 2024
- Colliers — Philippines Residential Market Report Q2 2024 — August 2024
- National Property Information Centre (NAPIC) — Property Market Report 2024 — April 2025
- Knight Frank — Southeast Asia Residential Market Outlook 2024 — 2024
- Knight Frank — Asia-Pacific Residential Review 2024 — October 2024
- Harvard Joint Center for Housing Studies — The State of the Nation’s Housing 2024 — June 2024
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) — European Housing Review 2024 — February 2024
- Urban Land Institute — Emerging Trends in Real Estate 2024 — 2024
- Housing & Development Board (Singapore) — HDB Annual Report 2023/2024 — September 2024
- Knight Frank — Global Cities Report 2024 — February 2024
- Hong Kong Housing Authority — Annual Report 2024 — 2024
Komentar