“Analisa Data BI, Tren Gen Z, Silver Economy, dan Demografi Global terhadap Prospek Harga Properti Indonesia 10 Tahun ke Depan”
Survei Properti 2025: Harga Rumah Melambat, Tapi Pasar Tidak Diam
Ketika angka terlihat “pelan”, tapi ceritanya tidak sesederhana itu
Jakarta, Rooma21.com – Akhir 2025 itu rasanya seperti momen ketika banyak orang menunggu “ledakan” harga rumah—tapi yang datang justru angka yang kalem. Bukan dramatis, bukan meledak, bahkan cenderung bikin orang salah sangka: “wah pasar lagi sepi ya?”
Di situlah data Bank Indonesia penting, karena dia memaksa kita membaca pasar dengan cara yang lebih dewasa. Dalam rilis resmi Bank Indonesia tentang Survei Harga Properti Residensial Triwulan IV 2025 (dirilis 6 Februari 2026), disebutkan bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer tumbuh 0,83% (yoy)—relatif stabil dibanding triwulan sebelumnya. Secara kuartalan, pertumbuhannya juga 0,17% (qtq), melambat dari triwulan sebelumnya.
Kalau dilihat dari sini, orang bisa menyimpulkan: “harga rumah stagnan.” Tapi justru di titik itulah plot-nya mulai berubah.
Pasar tidak berhenti—ia bergeser ke yang paling masuk akal
Di laporan yang sama, BI mencatat penjualan properti residensial primer berbalik tumbuh 7,83% (yoy). Dan yang paling nendang bukan rumah besar, melainkan rumah tipe kecil yang tumbuh 17,32% (yoy), sementara tipe besar masih tertekan. Artinya pasar tidak mati, pasar sedang memilah, dan pilihannya jatuh pada segmen yang paling “masuk akal” secara daya beli.
Alasan paling kuatnya terlihat dari struktur transaksi: pembelian lewat KPR masih dominan (70,88%). Ini bukan angka teknis; ini adalah “DNA” pasar properti Indonesia. Ketika mayoritas pembeli bergantung pada cicilan, maka harga tidak bisa naik liar tanpa mengorbankan serapan. Begitu bunga terasa berat atau DP makin mengganggu cashflow, pembeli akan turun kelas: dari besar ke menengah, dari menengah ke kecil, dari pusat kota ke suburban—bukan karena mereka nggak butuh rumah, tapi karena mereka tetap rasional.
Baca Juga: Broker Properti Jakarta Terbaik 2025: Nasional, Local Expert
Jadi 2025 itu bisa dibaca sebagai tahun konsolidasi: harga bergerak pelan, tetapi permintaan riil tetap hidup—hanya terkonsentrasi di segmen yang paling feasible.
Di titik baseline ini, kita punya pondasi yang jelas untuk proyeksi 10 tahun ke depan: kalau 2025 saja mesin pasar ditarik oleh affordability dan struktur KPR, maka arah menuju 2035 akan sangat dipengaruhi oleh perubahan generasi pembeli dan perubahan struktur penduduk.
Analisa ini memakai baseline data SHPR BI sebagai pijakan, lalu menggabungkan struktur pembiayaan (dominasi KPR), tren generasi pembeli, serta arah demografi global untuk memproyeksikan logika pasar hingga 2035.
Artikel ini akan membahas dan melihat arah market 2035 dengan menggabungkan beberapa arus besar: bagaimana Gen Z masuk fase puncak beli rumah dan mengubah preferensi produk, bagaimana silver economy dan penuaan penduduk mulai membentuk permintaan yang lebih stabil, serta bagaimana perlambatan pertumbuhan penduduk global mengubah logika “harga pasti naik karena demografi”. Tujuannya bukan menebak-nebak, tapi menyusun proyeksi yang logis dari data, struktur pasar, dan tren populasi.
Mengapa 2025 Bukan Tahun Ledakan Harga? Membaca Struktur Pasar Indonesia dari Dalam
Pasar Indonesia Bukan Pasar Tunai, Tapi Pasar Cicilan
Kalau kita kembali ke harga dan penjualan properti residensial diatas, kuncinya sebenarnya ada di satu data yang sering dianggap teknis: 70,88% pembelian rumah primer dilakukan melalui KPR. Artinya hampir tiga dari empat pembeli bergantung pada skema cicilan.
Begitu struktur pasar seperti ini, ruang kenaikan harga menjadi sangat terbatas. Harga rumah tidak bisa melonjak liar tanpa mengganggu rasio cicilan terhadap pendapatan. Bank akan mengetatkan persetujuan kredit, pembeli akan menunda keputusan, dan developer akan melihat penurunan serapan. Inilah mengapa pada 2025 kita melihat harga tumbuh hanya 0,83% (yoy), sementara volume transaksi justru pulih.
Pasar Indonesia bekerja seperti sistem keseimbangan. Ketika bunga naik atau daya beli tertekan, pembeli tidak langsung hilang—mereka turun kelas. Dari rumah besar ke menengah, dari menengah ke kecil, dari pusat kota ke suburban. Itulah sebabnya rumah tipe kecil tumbuh paling cepat. Bukan karena semua orang tiba-tiba ingin rumah kecil, tetapi karena itu yang paling rasional secara kemampuan bayar.
Struktur cicilan inilah yang membuat 2025 bukan tahun spekulasi. Ia adalah tahun kalkulasi.
Kelas Menengah sebagai Mesin Utama Permintaan
Di Indonesia, kelas menengah masih menjadi tulang punggung pembelian rumah. Namun kelas menengah hari ini berbeda dengan satu dekade lalu. Mereka lebih berhitung, lebih sadar risiko, dan tidak lagi mengandalkan asumsi “harga pasti naik dua digit”.
Dalam konteks global, Bank Dunia dalam laporan Global Economic Prospects edisi Januari 2025 menyebutkan bahwa pertumbuhan ekonomi dunia berada dalam fase moderasi, dengan tekanan inflasi yang mulai mereda namun belum sepenuhnya stabil. Lingkungan seperti ini mendorong konsumen untuk lebih berhati-hati dalam mengambil komitmen jangka panjang, termasuk kredit rumah. (Sumber: World Bank, Global Economic Prospects, (Januari 2025))
Efeknya terasa di Indonesia. Permintaan tetap ada, tetapi bergerak selektif. Di Jabodetabek misalnya, kenaikan harga tanah di pusat kota mendorong pembeli bergeser ke kota satelit seperti Bekasi, Tangerang, atau Bogor. Di Surabaya, tren serupa terjadi ke wilayah pinggiran dengan harga lebih masuk akal. Di Bandung dan Semarang, pola suburbanisasi juga terlihat. Pasar tidak berhenti. Ia menyesuaikan arah.
Baca Juga: Pasar Properti Indonesia 2025, Titik Terendah Transisi Besar
2025 sebagai Fase Konsolidasi, Bukan Kelesuan
Sering kali stagnasi harga dianggap sebagai tanda pasar lemah. Padahal tidak selalu demikian. Dalam banyak siklus properti global, fase di mana harga tumbuh pelan tetapi volume membaik justru merupakan periode konsolidasi yang sehat.
Kita bisa membaca 2025 sebagai momen di mana pasar kembali pada fungsi dasarnya: rumah sebagai kebutuhan hidup, bukan semata instrumen spekulasi. Developer lebih berhati-hati menaikkan harga. Bank lebih selektif menyalurkan kredit. Pembeli lebih rasional menghitung cicilan. Ketiga elemen ini membentuk struktur yang lebih stabil.
Dan dari titik inilah pertanyaan besarnya muncul: “Jika struktur pasar 2025 sudah berbasis affordability dan rasionalitas, bagaimana ia akan berevolusi ketika Gen Z masuk usia beli rumah? Apa yang terjadi ketika proporsi lansia meningkat? Dan bagaimana dampaknya ketika pertumbuhan penduduk global melambat?”
2026–2030: Rumah Kecil Jadi “Mesin” Pasar, Bukan Lagi Pelengkap
Dari sinyal 2025, pasar seperti sudah memilih jalurnya
Kalau 2025 kemarin kita ibaratkan sebagai tahun “pasar menahan napas”, maka 2026–2030 adalah fase ketika napas itu keluar pelan-pelan—bukan meledak, tapi konsisten. Di baseline BI, kita sudah melihat pola yang tegas: harga bergerak terbatas, namun penjualan pulih, dan yang paling kencang bukan rumah besar, melainkan rumah tipe kecil. Bank Indonesia mencatat penjualan rumah primer tumbuh 7,83% (yoy) di Triwulan IV 2025, dengan kontribusi terbesar datang dari tipe kecil yang naik 17,32% (yoy). Itu bukan angka “sekadar naik”, itu angka “pasar memilih segmen yang feasible.”
Masuk 2026, sinyal ini biasanya langsung terbaca oleh dua aktor yang paling pragmatis di industri: developer dan bank. Developer akan mengarahkan produk ke unit yang cepat terserap, sementara bank akan menilai risiko kredit berdasarkan daya bayar nyata. Karena struktur pasar kita masih sangat KPR-driven, pergeseran supply ke segmen kecil/menengah bukan teori—itu konsekuensi logis dari arsitektur pembiayaan yang dominan cicilan.
Di titik ini, cerita besarnya bukan “orang Indonesia jadi suka rumah kecil”. Cerita besarnya: orang Indonesia tetap ingin punya rumah, tetapi jalur masuknya semakin disaring oleh kemampuan bayar. Jadi 2026–2030 akan terasa seperti pasar yang bergerak dengan logika baru: bukan siapa paling berani pasang harga, melainkan siapa yang paling tepat membaca ambang affordability.
Kawasan penyangga makin “naik kelas” karena konektivitas jadi mata uang baru
Ketika pusat kota makin mahal, pasar tidak berhenti—pasar bergeser. Dan pergeseran itu biasanya mencari satu hal: konektivitas. Ini yang sering luput kalau kita cuma lihat peta jarak, bukan peta waktu tempuh. Di koridor Jabodetabek, misalnya, narasinya bukan sekadar “orang pindah ke pinggiran”, melainkan “orang memindahkan rumahnya ke titik yang masih bisa diakses oleh sistem mobilitas harian.”
Di situ, investasi infrastruktur transport—commuter rail, MRT, LRT, hingga integrasi jaringan jalan—tidak lagi sekadar proyek publik, tapi menjadi faktor yang mengubah logika valuasi kawasan. Dalam banyak kota besar, ketika transport publik dan jaringan regional makin terbentuk, wilayah penyangga biasanya mulai terlihat lebih masuk akal sebagai lokasi hunian, karena biaya total hidup (termasuk waktu dan energi) menjadi lebih bisa diprediksi.
Dokumen-dokumen yang memetakan ekosistem mobilitas perkotaan Indonesia juga menunjukkan bagaimana jaringan commuter rail dan sistem transit di Jakarta dan sekitarnya menjadi bagian penting dari struktur pergerakan harian.
Pada fase 2026–2030, banyak orang masih akan terjebak cara baca lama: “yang dekat pusat kota pasti menang.” Padahal pemenang baru sering lahir dari “yang paling bisa memotong friksi hidup” — friksi macet, friksi akses, friksi biaya harian. Wilayah yang terkoneksi bagus bisa mengubah statusnya dari “alternatif” menjadi “arus utama,” terutama untuk segmen pembeli pertama yang sangat sensitif terhadap cicilan namun tetap butuh akses kerja dan fasilitas.
Baca Juga: Survei BI 2025: Rumah Besar Anjlok 23%, Pasar Dikuasai Gen Z
Harga tetap naik, tapi ritmenya cenderung bertahap—pasar sedang membangun fondasi 2035
Pertanyaan yang biasanya muncul setelah membaca fase 2026–2030 adalah: “Kalau begitu, harga rumah bakal naik kenceng nggak?” Di fase ini, jawaban paling realistis biasanya: naik, tapi bertahap. Karena pasar sedang ditarik oleh demand yang sensitif terhadap affordability, kenaikan harga yang terlalu agresif justru akan memukul serapan—terutama ketika pembelian masih dominan berbasis kredit.
Di sisi global, World Bank dalam Global Economic Prospects (Januari 2025) menyebutkan pertumbuhan global cenderung modest namun stabil, seiring inflasi yang memoderasi dan pelonggaran moneter yang mendukung aktivitas. Iklim seperti ini biasanya mendorong pasar bergerak lebih rasional: bukan menghilang, tetapi menjadi lebih selektif, dengan preferensi pada aset dan sektor yang punya demand riil.
Jadi, 2026–2030 bisa kita baca sebagai fase “membangun fondasi.” Pasar properti bergerak lewat unit yang paling feasible, lewat kawasan yang makin terkoneksi, dan lewat kenaikan harga yang cenderung mengikuti kemampuan bayar. Ini bukan fase headline, tapi fase yang menentukan bentuk pasar menuju 2035.
2030–2035: Ketika Gen Z Menjadi Pembeli Utama dan Struktur Pasar Berubah
Demografi Tidak Bisa Dibohongi: Gelombang Usia Produktif Sedang Bergerak
Menuju 2030–2035, kita tidak sedang berbicara tentang asumsi, tetapi tentang aritmatika demografi.
Generasi Z—yang umumnya didefinisikan lahir sekitar 1997–2012—akan berada pada rentang usia sekitar 18–33 tahun pada 2030, dan 23–38 tahun pada 2035. Secara historis, fase akhir 20-an hingga akhir 30-an adalah periode paling aktif untuk keputusan pembelian rumah pertama. Itu sebabnya gelombang ‘matangnya’ Gen Z akan terasa kuat pada paruh awal 2030-an dan makin nyata mendekati 2035.
Struktur penduduk Indonesia sendiri masih berada dalam fase bonus demografi, namun arahnya mulai bergeser. Data proyeksi kependudukan Indonesia yang dirilis UNFPA berdasarkan proyeksi BPS menunjukkan bahwa komposisi usia produktif akan mulai melambat pertumbuhannya menjelang 2035, sementara kelompok usia lebih tua meningkat proporsinya. Artinya, 2030–2035 adalah fase ketika generasi muda masih cukup besar untuk menjadi mesin volume, tetapi jendela demografi tersebut mulai menyempit. (Sumber: UNFPA Indonesia, Policy Brief on The 2010–2035 Indonesian Population Projection, 2013; BPS Proyeksi Penduduk Indonesia 2020–2035)
Dalam konteks properti, ini berarti 2030–2035 adalah periode kunci. Jika pada 2025 pasar didominasi affordability berbasis KPR, maka ketika Gen Z masuk usia beli rumah, mereka akan masuk ke struktur pasar yang sudah terbentuk: rasional, kredit-driven, dan sensitif terhadap cicilan.
Gen Z Tidak Membeli Rumah dengan Cara yang Sama
Berbeda dengan generasi sebelumnya yang sering melihat rumah sebagai simbol keberhasilan sosial, banyak riset global menunjukkan Gen Z lebih memandang properti sebagai keputusan finansial strategis. Laporan OECD Employment Outlook 2025 menggambarkan bagaimana generasi muda menghadapi pasar kerja yang lebih fleksibel tetapi juga lebih tidak pasti dibanding generasi sebelumnya. Fleksibilitas ini membuat mereka lebih berhitung terhadap komitmen jangka panjang seperti kredit rumah. (Sumber: OECD, Employment Outlook 2025, Juli 2025)
Jika penghasilan lebih dinamis dan pola kerja semakin hybrid, maka preferensi hunian ikut berubah. Gen Z cenderung mempertimbangkan lokasi yang mendukung mobilitas dan efisiensi biaya hidup. Ini konsisten dengan pola 2025 di mana rumah tipe kecil menjadi motor pertumbuhan penjualan.
“Dengan kata lain, ketika Gen Z menjadi pembeli utama pada 2030–2035, kemungkinan besar mereka tidak akan mendorong lonjakan harga di segmen rumah besar. Mereka justru memperkuat dominasi segmen compact dan menengah—produk yang sesuai dengan rasio kredit dan gaya hidup urban.”
Apa Artinya Bagi Harga Properti Menuju 2035?
Masuknya Gen Z sebagai pembeli dominan memang berpotensi meningkatkan volume transaksi. Namun volume tidak otomatis berarti lonjakan harga. Dalam struktur pasar Indonesia yang 70% lebih transaksi primernya berbasis KPR (Bank Indonesia, SHPR Q4 2025), harga tetap akan bergerak dalam koridor kemampuan bayar.
Artinya, menuju 2035 kita lebih mungkin melihat pertumbuhan harga yang bertahap dan berjenjang, bukan lonjakan euforia. Segmen entry-level dan menengah akan menjadi tulang punggung volume. Sementara segmen premium dan rumah besar akan semakin selektif, bergantung pada kelompok pembeli dengan daya beli tinggi atau kebutuhan spesifik.
Bagi investor, ini adalah fase membaca struktur, bukan sekadar membaca tren. Properti di kawasan dengan konektivitas baik, dekat pusat aktivitas ekonomi, dan berada dalam rentang harga yang sesuai rasio kredit generasi muda akan memiliki likuiditas lebih baik dibanding produk yang hanya mengandalkan luas tanah.
“Menjelang 2035, pasar properti Indonesia kemungkinan besar tidak akan didorong oleh satu arus besar saja. Ia akan menjadi pertemuan antara Gen Z yang masuk usia beli rumah dan gelombang populasi yang mulai menua.”
Di titik itulah silver economy mulai memainkan peran penting—bukan sebagai tren sampingan, tetapi sebagai faktor struktural yang akan kita bahas pada bagian berikutnya.
Baca Juga: Harga Properti Jakarta Selatan | Analisa NJOP, Prediksi 2026
Silver Economy: Ketika Pasar Tidak Lagi Hanya Digerakkan Generasi Muda.
Dunia Menua, dan Angkanya Nyata
Jika sebelumnya kita melihat bagaimana Gen Z akan menjadi mesin volume pada 2030–2035, maka di saat yang sama ada arus lain yang bergerak lebih pelan, tetapi jauh lebih stabil: populasi yang menua.
Secara global, data World Bank menunjukkan bahwa proporsi penduduk usia 65 tahun ke atas terus meningkat. Pada 2024, rata-rata global sudah berada di atas 10%, sementara di banyak negara maju angkanya telah melampaui 20%. Italia tercatat sekitar 24%, Jerman di atas 23%, dan Prancis lebih dari 22%. (Sumber: World Bank Data, Population Ages 65 and Above (% of Total), update 2024).
Bersamaan dengan itu, harapan hidup global telah pulih pasca pandemi dan kembali berada di kisaran 73 tahun menurut data Bank Dunia. Artinya, masyarakat hidup lebih lama dan membutuhkan hunian yang sesuai untuk fase hidup yang lebih panjang. (Sumber: World Bank, Life Expectancy at Birth, Total (Years), 2023 update).
Indonesia memang belum setua Eropa. Namun proyeksi penduduk Indonesia 2020–2035 menunjukkan bahwa proporsi lansia akan meningkat signifikan menuju 2035 dibanding satu dekade sebelumnya. Peningkatan ini bukan sekadar statistik; ia akan memengaruhi struktur konsumsi dan pola kepemilikan aset, termasuk properti. (Sumber: BPS & UNFPA, Proyeksi Penduduk Indonesia 2020–2035).
Hunian Tidak Lagi Sekadar Tempat Tinggal, Tapi Infrastruktur Hidup
Ketika populasi menua, cara orang memandang rumah berubah. Rumah bukan lagi sekadar simbol atau aset investasi, melainkan infrastruktur hidup jangka panjang. Kedekatan dengan fasilitas kesehatan, lingkungan yang lebih tenang, aksesibilitas tanpa tangga curam, serta kedekatan dengan keluarga menjadi faktor penentu.
Di banyak negara maju, sektor senior housing dan assisted living menjadi segmen investasi tersendiri karena didorong kebutuhan struktural, bukan siklus ekonomi. Indonesia mungkin belum menuju model senior living masif seperti Jepang atau Eropa, tetapi konsep ageing in place—tinggal lebih lama di rumah dengan penyesuaian desain dan lokasi—akan semakin relevan menjelang 2035.
Hal ini berarti permintaan tidak hanya datang dari pembeli muda. Akan ada dua arus besar: generasi muda yang membeli rumah pertama, dan generasi lebih tua yang mencari hunian lebih nyaman dan stabil.
Baca Juga: Pasar Properti Jabodebek-Banten Q2 2025 | Laporan & Analisis
Dampaknya ke Harga dan Strategi Investor
Kombinasi Gen Z dan silver generation menciptakan struktur pasar yang unik. Segmen entry-level akan menjaga volume tetap tinggi. Sementara segmen kawasan matang, dekat fasilitas kesehatan, dan lingkungan stabil akan menjadi magnet bagi kelompok usia lebih tua.
Dalam konteks harga, silver economy cenderung menciptakan stabilitas. Kelompok lansia biasanya memiliki aset lebih matang dan tidak terlalu bergantung pada kredit agresif. Permintaan mereka lebih defensif dan berbasis kebutuhan jangka panjang.
Artinya, menuju 2035 kita kemungkinan melihat pasar properti Indonesia yang terbelah secara fungsional: satu sisi digerakkan oleh generasi muda yang sensitif cicilan, sisi lain oleh generasi senior yang mencari stabilitas dan kenyamanan.
Di sinilah faktor demografi global menjadi semakin relevan. Karena ketika pertumbuhan penduduk dunia mulai melambat dan angka kelahiran turun, properti tidak lagi bisa hanya mengandalkan pertumbuhan jumlah penduduk sebagai pendorong harga.
Pertumbuhan Penduduk Dunia Masih Naik, Tapi Sudah Melambat Tajam
Banyak orang masih mengira dunia sedang “meledak” populasinya seperti dulu. Padahal kenyataannya berbeda.
Menurut United Nations – World Population Prospects 2022, laju pertumbuhan penduduk dunia saat ini sudah berada di bawah 1% per tahun untuk periode 2020–2025. Bandingkan dengan era 1960-an ketika pertumbuhan global pernah di atas 2% per tahun. Itu berarti laju pertumbuhan sekarang hanya sekitar setengah dari masa ledakan populasi dulu. (Sumber: United Nations, World Population Prospects 2022).
Dunia memang masih bertambah secara jumlah. Populasi global sudah melewati 8 miliar pada 2022. Namun arah grafiknya tidak lagi menanjak curam. Ia mulai melandai.
UN bahkan memproyeksikan populasi global akan mencapai puncaknya sekitar 10 miliar lebih pada beberapa dekade ke depan, lalu cenderung stabil dan mendatar. Artinya, pertumbuhan akan semakin kecil dari waktu ke waktu. Yang lebih penting lagi, pertumbuhan ini tidak merata.
Banyak Negara Sudah Minus Penduduknya
Beberapa negara besar sudah mengalami pertumbuhan negatif—artinya jumlah penduduknya menyusut setiap tahun.
Jepang sudah mengalami penurunan populasi selama lebih dari satu dekade. Italia dan beberapa negara Eropa Timur juga mengalami hal serupa. Korea Selatan bahkan mencatat penyusutan populasi yang cukup tajam dalam beberapa tahun terakhir. Tiongkok juga mulai mencatat penurunan sejak 2022. (Sumber: World Bank Data 2024; UN World Population Prospects 2022).
Artinya secara global memang masih naik, tetapi pusat-pusat ekonomi besar justru mengalami perlambatan bahkan minus. Yang masih tumbuh relatif cepat justru negara-negara di Afrika dan sebagian Asia Selatan.
Kenapa Ini Penting untuk Harga Properti?
Dulu, kenaikan harga rumah sering ditopang oleh satu asumsi sederhana: jumlah orang terus bertambah cepat, sehingga kebutuhan rumah juga pasti bertambah cepat. Namun ketika pertumbuhan penduduk hanya di bawah 1% per tahun secara global—dan bahkan minus di banyak negara maju—maka permintaan rumah tidak lagi tumbuh otomatis seperti dulu.
Jadi pasar properti tidak lagi bisa bertumpu pada jumlah penduduk saja; ia harus ditopang oleh pertumbuhan ekonomi riil, kenaikan pendapatan, kemudahan akses kredit, dan kualitas kawasan. Indonesia masih tumbuh. Populasi kita belum minus. Tetapi lajunya juga melambat dibanding beberapa dekade lalu.
Artinya menuju 2035, harga rumah di Indonesia tidak akan lagi bergerak hanya karena “orang makin banyak.” Ia akan bergerak karena kombinasi kekuatan ekonomi, generasi pembeli baru, dan perubahan struktur usia.
Kapan Penduduk Dunia Mulai Menyusut? Dunia Menuju Plateau, Lalu Turun
Sampai hari ini, populasi dunia memang masih bertambah. Angkanya belum minus. Namun yang berubah bukan jumlahnya, melainkan arah momentumnya. Pertumbuhan yang dulu terasa cepat kini semakin melambat, dan berbagai lembaga internasional sudah mulai memproyeksikan kapan dunia akan mencapai puncaknya.
Menurut United Nations – World Population Prospects 2022, populasi global diperkirakan akan mencapai titik tertinggi sekitar pertengahan hingga akhir 2080-an, di kisaran 10,4 miliar jiwa. Setelah itu, laju pertumbuhan akan mendekati nol dan secara bertahap mulai masuk fase penurunan menjelang akhir abad ke-21. Dengan kata lain, dalam skenario utama PBB, dunia diproyeksikan mulai menyusut sekitar periode 2080–2100. (Sumber: United Nations, World Population Prospects 2022, Department of Economic and Social Affairs)
Namun ada pandangan yang lebih cepat. Studi besar yang dipublikasikan di jurnal The Lancet pada 14 Juli 2020 oleh tim peneliti dari Institute for Health Metrics and Evaluation (IHME), University of Washington, memperkirakan populasi global bisa mencapai puncaknya lebih awal, sekitar tahun 2064. Setelah itu, jumlah penduduk dunia diproyeksikan mulai turun dan menyusut lebih signifikan hingga tahun 2100. (Sumber: Vollset et al., Fertility, Mortality, Migration, and Population Scenarios for 195 Countries from 2017 to 2100, The Lancet, 14 Juli 2020).
Perbedaan antara proyeksi PBB dan IHME memang menunjukkan bahwa waktu pastinya masih bergantung pada dinamika kelahiran, migrasi, serta kebijakan sosial-ekonomi tiap negara. Tetapi arah besarnya sama. Dunia sedang bergerak menuju fase pertumbuhan sangat rendah, lalu stagnasi, dan pada akhirnya penurunan.
Artinya, meskipun dunia secara total belum minus, pusat-pusat ekonomi besar sudah masuk fase penyusutan dan penuaan. Dan perubahan struktur ini jauh lebih relevan bagi pasar properti dibanding angka global semata.
“Bagi proyeksi menuju 2035, dunia memang belum menyusut secara agregat. Namun tren perlambatan ini memberi pesan yang jelas: pasar properti masa depan tidak lagi ditopang oleh ledakan jumlah penduduk, melainkan oleh kualitas pertumbuhan ekonomi, struktur usia, dan kemampuan daya beli generasi yang aktif secara finansial.”
Proyeksi Harga Properti Indonesia Hingga 2035: Tiga Skenario yang Realistis
Setelah kita membaca baseline 2025 dari Bank Indonesia, melihat pergeseran ke rumah tipe kecil, memahami masuknya Gen Z sebagai pembeli dominan, serta menangkap arah perlambatan demografi global, pertanyaan yang tersisa tinggal satu: ke mana harga properti Indonesia bergerak hingga 2035?
Jawabannya tidak bisa hitam putih. Ia harus dibaca melalui skenario.
| Periode Proyeksi | Indikator Utama Pasar | Segmen Dominan | Karakteristik Pembeli | Struktur Pembiayaan | Faktor Penggerak Utama | Tren Lokasi | Proyeksi Pertumbuhan Harga (Inferred) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 (Baseline) | Pertumbuhan IHPR 0,83% (yoy); Penjualan tumbuh 7,83% (yoy) | Rumah tipe kecil (tumbuh 17,32% yoy) | Kelas menengah yang rasional dan sensitif risiko; mementingkan affordability | Dominasi KPR (70,88% dari total transaksi) | Konsolidasi pasar; pemulihan volume penjualan di segmen terjangkau | Pergeseran dari pusat kota ke kota satelit/suburban (Bekasi, Tangerang, Bogor) | Konservatif (0,83% yoy) |
| 2026–2030 (Fase Transisi) | Pertumbuhan harga bertahap dan konsisten; penjualan pulih | Rumah tipe kecil dan menengah (segmen feasible) | Pembeli rumah pertama (First-time buyers) yang sensitif cicilan | KPR-driven dengan penyaringan ketat berdasarkan ambang affordability | Konektivitas infrastruktur (MRT, LRT, Commuter Rail); moderasi inflasi global | Kawasan penyangga yang terkoneksi transportasi publik (Transit Oriented Development) | Moderat (mengikuti pertumbuhan pendapatan riil) |
| 2030–2035 (Fase Kematangan) | Volume transaksi tinggi namun pertumbuhan harga tidak melonjak (stabil) | Segmen compact (Gen Z) dan hunian ramah lansia (Silver Economy) | Dominasi Gen Z (usia 23–38 tahun) & Silver Generation (penduduk lansia) | Sistem pembiayaan efisien/digital; ketergantungan KPR tetap tinggi bagi pembeli muda | Bonus demografi puncak; Silver Economy; ekonomi riil & produktivitas kawasan | Kawasan matang dengan fasilitas kesehatan lengkap & pusat aktivitas ekonomi aktif | Optimis (di kawasan strategis/konektivitas kuat) |
Skenario Dasar: Pertumbuhan Moderat dan Selektif
Dalam skenario paling realistis, Indonesia masih mencatat pertumbuhan ekonomi stabil di kisaran moderat, kelas menengah tetap tumbuh, dan akses KPR tetap terbuka meskipun tidak ekspansif berlebihan.
Struktur pasar tetap kredit-driven, sebagaimana terlihat pada SHPR 2025 di mana sekitar 70% lebih transaksi primer menggunakan KPR. Dalam kondisi seperti ini, harga properti cenderung naik mengikuti inflasi dan pertumbuhan pendapatan riil, bukan melonjak dua digit seperti era boom sebelumnya.
Menuju 2035, harga kemungkinan bertumbuh bertahap, dengan perbedaan yang semakin jelas antar kawasan. Area dengan konektivitas baik, pusat pekerjaan kuat, dan fasilitas matang akan mengungguli wilayah yang hanya mengandalkan ekspansi lahan.
Dalam skenario ini, pasar tidak euforia, tetapi juga tidak lesu. Ia bergerak sehat dan selektif.
Skenario Optimistis: Dorongan Infrastruktur dan Bonus Demografi Tersisa
Skenario ini terjadi jika Indonesia mampu menjaga pertumbuhan ekonomi tinggi, mempercepat pembangunan infrastruktur, serta meningkatkan produktivitas generasi muda.
Gen Z yang masuk usia beli rumah pada 2030–2035 memiliki daya beli lebih kuat dari generasi sebelumnya, sistem pembiayaan semakin efisien dan digital, serta stabilitas makro terjaga. Dalam situasi seperti ini, volume transaksi bisa meningkat signifikan, terutama di segmen entry-level dan menengah. Harga properti di kawasan strategis dapat mengalami kenaikan lebih cepat dibanding rata-rata nasional.
Namun tetap perlu dicatat, bahkan dalam skenario optimistis, dunia secara global tidak lagi berada dalam fase ledakan populasi. Artinya, lonjakan harga akan lebih berbasis pertumbuhan ekonomi domestik daripada dorongan demografi global.
Skenario Konservatif: Pertumbuhan Melambat dan Market Datar
Skenario ini terjadi jika pertumbuhan ekonomi melemah, daya beli generasi muda stagnan, dan akses kredit lebih ketat. Dalam kondisi seperti ini, volume transaksi bisa tetap ada tetapi harga bergerak sangat terbatas.
Demografi global yang melambat menjadi faktor penahan tambahan.
Indonesia memang masih tumbuh, tetapi tanpa dukungan ekonomi kuat, pertumbuhan populasi saja tidak cukup untuk mendorong harga naik signifikan.
Dalam skenario ini, pasar properti akan sangat selektif. Hanya kawasan dengan aktivitas ekonomi riil dan permintaan nyata yang mampu mempertahankan kenaikan harga. Wilayah yang hanya mengandalkan narasi bisa stagnan bahkan terkoreksi.
Kesimpulan Menuju 2035
Jika kita rangkum seluruh faktor—baseline 2025, dominasi KPR, pergeseran ke rumah kompak, masuknya Gen Z, meningkatnya silver generation, serta perlambatan pertumbuhan populasi global—maka gambaran besarnya adalah sebagai berikut:
Indonesia masih memiliki ruang pertumbuhan hingga 2035. Namun ruang itu tidak lagi bersifat otomatis. Harga properti ke depan akan ditentukan oleh kualitas pertumbuhan ekonomi, produktivitas generasi muda, kemudahan pembiayaan, dan daya tarik kawasan. Bukan sekadar karena jumlah penduduk bertambah.
Era “beli tanah di mana saja pasti naik” semakin berisiko. Era “beli di lokasi dengan fundamental kuat” menjadi semakin relevan. Dan justru karena dunia sedang melambat, Indonesia memiliki peluang—selama mampu menjaga daya saing ekonominya.
Implikasi Strategis 2025–2035: Investor Tidak Bisa Lagi Pakai Rumus Lama
Lokasi Bukan Lagi Soal Jarak, Tapi Soal Struktur Ekonomi
Jika kita kembali ke baseline 2025 dari Bank Indonesia, kita melihat pasar bergerak moderat dan sangat sensitif terhadap daya beli. Ini memberi sinyal bahwa harga tidak lagi bisa naik agresif tanpa dukungan ekonomi riil.
Menuju 2035, membaca lokasi tidak cukup hanya dari jaraknya ke pusat kota. Lokasi harus dibaca dari kekuatan struktur ekonominya. Apakah kawasan itu memiliki pusat pekerjaan yang aktif? Apakah konektivitasnya jelas dan berkelanjutan? Apakah ada arus masuk generasi muda yang bekerja dan membentuk rumah tangga?
Dalam dunia dengan pertumbuhan populasi global di bawah 1% dan banyak negara besar sudah menyusut, nilai properti akan semakin ditentukan oleh produktivitas kawasan, bukan sekadar luas lahan. Infrastruktur dan akses mobilitas menjadi variabel utama. Tanpa itu, harga bisa stagnan meski tanah luas.
Likuiditas Akan Lebih Penting daripada Spekulasi
Dalam pasar yang bergerak bertahap, kemampuan menjual kembali menjadi faktor strategis. Segmen entry-level dan menengah kemungkinan tetap menjadi tulang punggung volume transaksi hingga 2035, terutama ketika Gen Z masuk usia beli rumah.
Produk yang sesuai dengan rasio cicilan mayoritas pembeli akan lebih likuid dibanding unit besar yang hanya menyasar segmen sempit. Ini bukan berarti rumah besar tidak menarik, tetapi pasar pembelinya akan lebih selektif.
Era “beli sekarang, tunggu lima tahun, pasti naik dua digit” semakin berisiko. Demografi global yang melambat dan struktur kredit domestik membuat kenaikan harga cenderung lebih rasional dan terukur.
Segmentasi Generasi Menjadi Kunci Strategi
Menuju 2035, pasar Indonesia akan berada di antara dua arus besar. Di satu sisi, Gen Z akan menjadi mesin volume karena masuk fase pembentukan rumah tangga. Mereka rasional, sensitif cicilan, dan mengutamakan efisiensi hidup. Di sisi lain, silver generation akan semakin besar porsinya dan mencari stabilitas serta kenyamanan.
Kombinasi ini menciptakan pasar yang terbelah secara fungsional. Hunian kompak dan terjangkau akan menjaga perputaran volume. Kawasan matang dengan fasilitas lengkap akan memiliki daya tarik defensif bagi kelompok usia lebih senior.
Investor yang memahami pergeseran generasi ini akan memiliki keunggulan. Mereka tidak hanya membeli aset, tetapi membaca siapa pembelinya 5–10 tahun ke depan.
Dari Baseline 2025 Menuju 2035, Pasar Bergerak dengan Struktur Baru
2025 Bukan Titik Lemah, Tapi Titik Awal Membaca Ulang Arah Pasar
Jika kita kembali ke data Survei Harga Properti Residensial Triwulan IV 2025 dari Bank Indonesia, kita melihat satu pesan yang jelas: harga tumbuh terbatas, penjualan pulih, dan segmen yang paling aktif adalah rumah tipe kecil. Itu bukan sinyal pasar melemah. Itu adalah sinyal pasar sedang beradaptasi.
Di saat yang sama, dunia berada dalam fase pertumbuhan penduduk yang melambat. Laju global sudah di bawah 1% per tahun. Banyak negara maju bahkan telah mengalami penyusutan populasi dan peningkatan proporsi lansia. Proyeksi lembaga internasional seperti PBB dan IHME menunjukkan bahwa dunia akan mencapai puncak populasi beberapa dekade ke depan sebelum mulai menurun.
Indonesia memang belum minus. Tetapi kita tidak lagi berada dalam era ledakan demografi yang otomatis mendorong harga naik.
Menuju 2035, Harga Ditentukan oleh Ekonomi dan Generasi
Jika seluruh faktor kita rangkai—struktur KPR yang dominan, masuknya Gen Z sebagai pembeli utama, meningkatnya silver generation, serta perlambatan pertumbuhan populasi global—maka gambaran besarnya menjadi jelas.
Harga properti Indonesia hingga 2035 kemungkinan besar akan bergerak:secara bertahap, lebih selektif antar kawasan, dan sangat dipengaruhi oleh kualitas pertumbuhan ekonomi. Kawasan dengan konektivitas kuat, pusat aktivitas ekonomi nyata, dan daya tarik bagi generasi produktif akan memiliki ketahanan lebih baik. Sebaliknya, lokasi yang hanya mengandalkan ekspansi lahan tanpa basis ekonomi berisiko stagnan.
Pasar tidak lagi bergerak karena jumlah orang bertambah cepat. Pasar bergerak karena siapa yang membeli, bagaimana mereka membayar, dan di mana ekonomi benar-benar tumbuh.
Pasar 2035 Bukan Soal Optimis atau Pesimis, Tapi Soal Rasional
Menuju 2035, Indonesia masih memiliki peluang. Struktur usia kita relatif lebih muda dibanding banyak negara maju. Permintaan riil masih ada. Namun peluang itu tidak otomatis berubah menjadi kenaikan harga agresif.
Investor yang berhasil dalam dekade ini bukan yang paling spekulatif, tetapi yang paling memahami struktur demografi, generasi, dan daya beli.
Karena pada akhirnya, properti selalu mengikuti manusia. Dan manusia kini sedang berubah.
“Harga rumah tidak lagi naik karena dunia bertambah ramai, tetapi karena ekonomi dan generasi yang tepat bertemu di lokasi yang tepat.”
Daftar Pustaka & Referensi:
- Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Triwulan IV 2025 – “Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Triwulan IV 2025 Tumbuh Terbatas” (PDF), 6 Februari 2026.
- World Bank, Global Economic Prospects – January 2025 (PDF), 5 Januari 2025.
- OECD, OECD Employment Outlook 2025, 9 Juli 2025.
- United Nations (UN DESA, Population Division), World Population Prospects 2022: 27 Juli 2022.
- Vollset, S.E., dkk (IHME), Fertility, mortality, migration, and population scenarios for 195 countries and territories from 2017 to 2100: a forecasting analysis for the Global Burden of Disease Study (The Lancet), 14 Juli 2020.
- World Bank Data, Population ages 65 and above (% of total population) – indikator SP.POP.65UP.TO.ZS, (update tahunan, WDI).
- BPS, Proyeksi Penduduk Indonesia 2020–2050 (Hasil Sensus Penduduk 2020), 16 Mei 2023.
- UNFPA Indonesia, Policy Brief on The 2010–2035 Indonesian Population Projection (PDF), (publikasi UNFPA, file PDF).
- Pew Research Center, Where Millennials end and Generation Z begins, 17 Januari 2019.
Komentar