Rooma21.com, Jakarta – Triwulan II 2025 membawa kabar yang beragam bagi industri properti Indonesia. Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengungkapkan pertumbuhan indeks harga rumah baru di pasar primer yang masih terjadi, tetapi melambat. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) naik 1,89% secara tahunan (yoy), lebih rendah dibanding Q1 2025 yang mencapai 2,03%. Secara kuartalan, IHPR justru turun tipis 0,01% (qtq), menandakan tekanan yang semakin terasa.
Di balik angka tersebut, ada beberapa indikator penting yang layak dicermati:
- Penjualan rumah primer turun 8,26% (qtq) setelah sebelumnya sempat tumbuh di Q1, menunjukkan pelemahan permintaan.
- Tingkat penawaran hunian baru stagnan karena pengembang lebih hati-hati merilis proyek di tengah biaya konstruksi yang masih tinggi.
- Pembiayaan perbankan untuk pengembang menyusut, sementara pembelian dengan KPR oleh konsumen ikut menurun.
- Naiknya rasio kredit bermasalah (NPL) KPR menjadi faktor penghambat tambahan bagi penyaluran kredit perumahan.
Tren ini tidak berdiri sendiri. Media nasional, analis pasar, dan pelaku industri juga mencatat bahwa pelemahan ini terkait kombinasi faktor makroekonomi: bunga kredit yang masih tinggi, daya beli yang tergerus inflasi, serta kehati-hatian bank dalam mengelola risiko kredit.
Kota kota yang Tumbuh dan Melemah
Jika melihat dua tahun terakhir, pasar properti memperlihatkan peta pertumbuhan yang tidak merata. Di Surabaya, misalnya, harga rumah menengah dan besar masih mampu naik stabil karena dukungan proyek infrastruktur dan geliat kawasan industri. Makassar juga mencatat tren positif, ditopang permintaan dari sektor perdagangan dan jasa yang terus berkembang. Sementara itu, Bandung mulai menunjukkan perlambatan setelah sempat melesat pada 2023, seiring mulai jenuhnya pasar di segmen menengah.
Sebaliknya, kota-kota seperti Medan dan Palembang mengalami tekanan harga, terutama untuk rumah tipe besar. Di sini, pasarnya relatif terbatas dan lebih sensitif terhadap kenaikan suku bunga, sehingga investor maupun end-user menunda pembelian.
Analisis Jabodebek-Banten
Kawasan Jabodebek-Banten—yang biasanya menjadi motor pertumbuhan properti nasional—juga tak luput dari tekanan. Survei BI mencatat bahwa meskipun harga masih cenderung naik tipis, penjualan justru melemah di hampir semua tipe rumah. Rumah tipe kecil relatif bertahan karena didorong pembeli pertama yang masih memiliki urgensi tinggi, sementara tipe menengah dan besar mengalami koreksi lebih tajam.
Fenomena ini dipengaruhi beberapa faktor:
- Persaingan ketat antarproyek di kawasan yang sudah jenuh.
- Perpindahan minat pembeli ke daerah penyangga yang menawarkan harga lebih terjangkau.
- Kondisi makro yang membuat konsumen menahan diri untuk mengambil KPR, terutama untuk rumah dengan harga di atas Rp1,5 miliar.
Pergeseran Sumber Pembiayaan
Dari sisi pengembang, dana internal tetap jadi tumpuan dengan porsi 78,36% pada Q2 2025, sementara pembiayaan bank turun ke 15,68%, sisanya 5,96% dari pembayaran konsumen. Dalam setahun, porsi bank susut sekitar dua–tiga poin persentase karena bunga kredit tinggi dan syarat agunan yang makin ketat.
Pada sisi konsumen, KPR masih dominan (73,06%), namun porsinya turun dari kisaran 75–76% di pertengahan 2024. Penurunan ini bukan hanya efek bunga yang tinggi, tetapi juga karena bank memperketat persetujuan KPR seiring naiknya rasio kredit bermasalah: menurut SSKI BI, NPL KPR mencapai 3,24% per Mei 2025, tertinggi dalam empat tahun, naik dari 3,13% pada April, 2,99% di Februari–Maret, dan 2,88% pada Januari. Dampaknya, lebih banyak pembeli beralih ke tunai bertahap (naik ke 17,75%), sementara pengembang merespons dengan skema pembayaran yang lebih fleksibel.
Mengatur Strategi di Tengah Pasar yang Berubah
Pasar properti Q2 2025 menggambarkan situasi yang “terjaga tapi tertahan”. Harga masih naik, tetapi sangat terbatas; penjualan melemah; pembiayaan makin selektif; dan pengembang lebih hati-hati melangkah.
Untuk kawasan Jabodebek-Banten, tekanan ini menjadi sinyal penting bahwa strategi pemasaran dan penentuan segmen harus lebih tepat sasaran. Pengembang perlu lebih kreatif menawarkan skema pembayaran dan fokus pada segmen yang memiliki urgensi pembelian tinggi.
Sementara itu, bagi konsumen, inilah momen untuk lebih cermat menimbang. Peluang mendapatkan harga terbaik justru terbuka di tengah pasar yang menahan diri, apalagi jika mampu memanfaatkan negosiasi langsung atau skema pembayaran fleksibel dari pengembang.
Ikuti terus update terbaru seputar tren properti, pembiayaan, dan gaya hidup hanya di blog Rooma21. Kami hadir bukan sekadar memberi informasi, tapi juga insight untuk membantu Anda mengambil keputusan yang tepat di pasar yang terus berubah.
Visit www.rooma21.com 💻🌐🔗, referensi real estate, mortgage & realtor di Indonesia, hadir untuk millenial dan genzie, dapatkan informasi rumah atau property recommended, news, artikel blog dan tv update, dilengkapi dengan lifetyle, travelling dan digital trend, yang menjadi favoritenya generasi muda
Komentar