Kota Hantu Tiongkok : Pelajaran Mahal Urbanisasi & Cermin Untuk Pasar Properti Indonesia

Rooma21.com, Jakarta – Bayangkan sebuah kota dengan jalanan lebar, gedung pencakar langit yang mengilap, taman luas yang tertata rapi, dan pusat perbelanjaan yang berdiri megah. Tapi begitu kamu datang, tak ada suara. Tak ada manusia. Hanya angin yang meniup debu di antara bangunan yang… kosong. Inilah yang disebut dunia sebagai “ghost cities” — kota-kota megah yang tak berpenghuni, dan di Tiongkok, fenomena ini bukan satu dua, tapi puluhan.

Fenomena ini bukan hal baru. Dalam dua dekade terakhir, Tiongkok membangun infrastruktur urban dalam skala luar biasa. Tujuannya ambisius: memindahkan ratusan juta warga dari desa ke kota, menciptakan pusat ekonomi baru, dan mengangkat PDB lokal melalui pembangunan. Namun hasilnya tidak selalu seperti yang dibayangkan.

Menurut laporan Newsweek dan riset dari Beijing Normal University, Tiongkok saat ini diperkirakan memiliki lebih dari 50 kota dengan tingkat hunian sangat rendah. Bahkan, jumlah unit rumah kosong di seluruh negeri diperkirakan mencapai 65 hingga 80 juta unit — cukup untuk menampung seluruh populasi Jerman.

Banyak dari kota-kota ini dibangun dari nol—di atas lahan kosong—dengan harapan “nanti juga akan terisi”. Tapi waktu berlalu, dan gedung-gedung itu tetap kosong. Proyek properti terus berdiri, tapi manusia yang diharapkan tinggal di sana tak kunjung datang. Alih-alih menjadi simbol kemajuan, kota-kota ini kini menjadi simbol kegagalan perencanaan urbanisasi.

Dari Luar Angkasa, Terlihat Terang—Tapi Kosong!

Kalau kamu pikir fenomena kota kosong di Tiongkok cuma terjadi di satu dua tempat, kamu salah besar. Ini bukan masalah kecil. Ini masif. Angka-angkanya saja bisa bikin geleng kepala.

Menurut laporan Newsweek dan investigasi sejumlah media internasional, Tiongkok kini memiliki lebih dari 50 kota hantu—kawasan urban yang secara fisik sudah jadi, lengkap dengan apartemen, jalan tol, mall, dan fasilitas umum, tapi hampir tidak dihuni. Bahkan, studi yang dirilis oleh China Household Finance Survey menyebutkan bahwa jumlah rumah kosong di Tiongkok mencapai 65 hingga 80 juta unit. Iya, kamu nggak salah baca—delapan puluh juta. Itu cukup untuk menampung seluruh populasi Jerman atau Prancis.

Saking banyaknya, kawasan perumahan yang kosong ini bahkan bisa terlihat dari luar angkasa sebagai kompleks bangunan yang rapi… tapi tanpa lampu menyala di malam hari. Kota yang tampak megah dari citra satelit, ternyata sunyi senyap saat kita lihat dari dekat.

Fenomena ini bukan hanya terjadi di kota kecil, tapi juga di megaproyek ambisius seperti Xiong’an New Area di Hebei, atau Kangbashi di Ordos, yang sempat dijuluki “kota masa depan” tapi gagal menarik penghuni.

Laporan The Guardian menyebut bahwa tingkat hunian nasional di Tiongkok turun dari 84% pada tahun 2010 menjadi hanya 78% pada 2020. Dalam konteks negara dengan 1,4 miliar jiwa, artinya puluhan juta unit rumah dibiarkan kosong begitu saja—bukan karena belum dibangun, tapi memang tidak ada yang mau tinggal di sana.

Ironisnya, kota-kota ini awalnya dibangun untuk mengakomodasi gelombang urbanisasi besar-besaran—migrasi warga desa ke kota. Tapi karena harga rumah di kota-kota baru ini tetap tinggi dan lapangan kerja terbatas, orang-orang lebih memilih tinggal di kota-kota lama seperti Beijing, Shanghai, atau Guangzhou, meskipun mereka harus berbagi satu kamar sempit dengan beberapa orang lain.

Dibangun Megah, Tapi Gagal Dihuni: Kenapa Bisa Gitu?

Kalau kita lihat dari luar, kota-kota ini seperti masa depan. Tapi ketika tidak ada yang datang, muncul satu pertanyaan besar: kenapa bisa gagal?

Fenomena kota hantu di Tiongkok bukan semata soal bangunan kosong. Ia adalah hasil dari serangkaian kebijakan, spekulasi, dan ambisi yang tidak sinkron dengan realitas di lapangan. Ada setidaknya tiga penyebab utama kenapa kota-kota ini akhirnya sunyi meski dibangun dengan dana triliunan yuan.

Pertama, karena properti dianggap sebagai instrumen investasi, bukan tempat tinggal. Di Tiongkok, banyak orang membeli rumah bukan untuk dihuni, tapi untuk disimpan seperti emas atau saham. Rumah dibeli, tapi tidak ditinggali. Inilah yang mendorong lonjakan pembangunan: developer membangun karena yakin akan selalu ada pembeli, bukan penghuni.

Kedua, pemerintah lokal punya insentif untuk terus membangun. Pendapatan utama mereka berasal dari penjualan lahan ke developer. Maka, makin banyak pembangunan, makin besar pemasukan. Urbanisasi menjadi semacam kompetisi politik antar daerah, bukan berdasarkan kebutuhan riil masyarakat.

Ketiga, kebijakan migrasi dan urbanisasi yang terlalu top-down. Banyak dari kota-kota ini dibangun dengan asumsi akan ada gelombang besar urbanisasi dari desa ke kota. Tapi kenyataannya, orang tidak mau pindah ke kota baru yang belum punya lapangan kerja, sekolah bagus, atau jaringan sosial. Mereka lebih memilih tinggal sempit di kota lama dengan fasilitas lengkap daripada hidup nyaman tapi sepi di kota baru.

Efek domino pun terjadi. Ketika hunian tak terisi, bisnis tidak datang. Ketika bisnis tak ada, lapangan kerja tak tumbuh. Dan ketika ekonomi stagnan, semakin sulit menarik penduduk. Kota-kota ini akhirnya masuk ke lingkaran setan: semakin kosong, semakin sulit dihidupkan.

Dari Eiffel KW hingga Kota Masa Depan yang Sepi: Deretan Kota Hantu Paling Ikonik di Tiongkok

Kita sering dengar istilah “ghost city” di China, tapi tiap kota punya cerita uniknya sendiri. Ada yang megah dengan gaya Eropa, ada yang futuristik lengkap dengan pusat pemerintahan baru. Tapi semuanya punya satu benang merah: dibangun cepat, tapi ditinggal sepi.

🗼 Tianducheng – Paris KW yang Nanggung Jadi Kota Hantu

Bayangkan kamu jalan-jalan ke China, lalu tiba-tiba melihat Menara Eiffel berdiri di tengah kota. Bukan mimpi—itu nyata di Tianducheng, kawasan pinggiran Hangzhou yang dibangun pada 2007 oleh Zhejiang Guangsha Co. Ltd. Proyek ini bertujuan menciptakan miniatur kota Paris lengkap dengan replika Menara Eiffel setinggi 108 meter, air mancur, dan bangunan bergaya klasik Eropa.

Awalnya, kawasan ini hanya dirancang untuk menampung sekitar 10.000 jiwa. Namun dalam perjalanannya, konsep unik ini menarik minat pasar dan proyek diekspansi lebih luas. Pada 2017, jumlah penduduknya sudah mencapai sekitar 30.000 jiwa.

Tapi ini bukan cerita happy ending. Sebagian besar pertumbuhan justru terjadi di area baru, yang dibangun dengan spesifikasi lebih modern dan terhubung dengan akses yang lebih baik, terutama setelah Hangzhou Metro Line 3 dibuka. Sementara itu, blok-blok apartemen lama tetap kosong. Interior jadul, layout sempit, dan fasilitas yang terbatas membuatnya tidak menarik bagi pasar kelas menengah urban saat ini.

Jadi meskipun populasinya naik, banyak bagian dari Tianducheng tetap terasa kosong, terutama pada malam hari. Ini menciptakan kontras tajam antara “kota yang hidup” dan “kota yang ditinggalkan”, dalam satu kawasan yang sama.

🌇 Kangbashi – Dubai-nya Ordos yang Jadi Kota Hantu

Kota Kangbashi, bagian dari Ordos di Mongolia Dalam, awalnya dirancang sebagai pusat budaya dan pemerintahan masa depan. Dibangun dengan ambisi besar: stadion megah, museum futuristik, dan kawasan apartemen modern. Tapi pada 2010, penduduknya hanya sekitar 30.000 dari target 1 juta jiwa.

Menariknya, nama Kangbashi berasal dari bahasa Mongolia—“Kang” berarti sejahtera dan “Bashi” berarti kepala/pusat. Nama ini mencerminkan ambisi lokal untuk menjadikannya pusat kemakmuran baru. Namun sayangnya, pembangunan masif ini tidak dibarengi permintaan riil dari penduduk.

Kini, Kangbashi mulai menunjukkan tanda-tanda kehidupan. Populasi naik jadi 153.000 jiwa per 2023 (China Daily), tapi proses ini memakan waktu lebih dari satu dekade dan biaya triliunan yuan. Sebuah proyek yang terlalu cepat, terlalu besar, dan terlalu optimistis.

🌱 Xiong’an New Area – Kota Masa Depan yang Belum Datang

Pada 2017, pemerintah Tiongkok meluncurkan proyek prestisius: Xiong’an New Area, yang disebut-sebut sebagai “kota masa depan”—green city, smart city, dan pelengkap ibu kota baru. Lokasinya strategis, hanya 100 km dari Beijing, dan dana awalnya tembus USD 85 miliar.

Namun realitanya belum secerah janjinya. Banyak apartemen masih kosong, infrastruktur belum rampung, dan warga masih enggan pindah karena belum jelas ekosistem ekonominya. Meski memiliki potensi besar, Xiong’an saat ini lebih banyak jadi simbol overplanning daripada solusi urbanisasi.

🏫 Chenggong – Dari Kota Hantu Jadi Kota Pelajar

Dibanding kota-kota lainnya, Chenggong punya cerita yang agak berbeda. Kota ini awalnya dijuluki “kota hantu” ketika kantor pemerintah dipindahkan dari Kunming ke Chenggong sekitar 2012. Banyak apartemen kosong, jalanan lengang, dan gedung tinggi tanpa penghuni.

Namun strategi relokasi ini mulai membuahkan hasil. Dengan hadirnya kampus-kampus besar, pusat pemerintahan, dan koneksi metro, Chenggong perlahan berubah. Dari hanya sekitar 157.000 jiwa di tahun 2004, jumlah penduduknya melonjak jadi 694.700 jiwa pada 2022 (CEIC Data).

Meski masih ada kawasan yang sepi, Chenggong kini jadi model kota yang sempat gagal tapi berhasil bangkit, karena perencanaan jangka panjang, fungsi yang jelas, dan konektivitas yang dibenahi.

“Dari Paris KW, kota futuristik, hingga distrik pendidikan—semua kota ini berbagi pola yang mirip: pembangunan terlalu cepat, terlalu besar, dan tak selaras dengan permintaan riil. Ketika kota dibangun berdasarkan ambisi, bukan kebutuhan, maka hasilnya bukan hunian… melainkan kehampaan.”

Kota yang Kosong, Ekonomi yang Tertekan: Dampak Sosial dan Finansial Kota Hantu

Ketika kota dibangun tanpa perhitungan kebutuhan nyata, bukan cuma bangunannya yang kosong. Ekonomi lokal ikut melemah, kepercayaan investor terguncang, dan masyarakat pun kehilangan arah. Kota hantu bukan sekadar lanskap beton tak berpenghuni, tapi juga cerminan kebijakan yang gagal menyatu dengan realita sosial.

🏦 Efek Domino terhadap Ekonomi Lokal

Setiap unit apartemen kosong adalah aset menganggur. Ia menyerap investasi, memakan biaya pemeliharaan, tapi tidak menghasilkan nilai tambah ekonomi. Saat ribuan bahkan jutaan unit seperti ini terkonsentrasi dalam satu kawasan, efeknya adalah stagnasi ekonomi.

Contohnya, di Kangbashi dan Xiong’an, banyak bisnis ritel tak mampu bertahan karena minimnya traffic manusia. Tanpa penghuni, tidak ada pembeli. Tanpa pembeli, tidak ada pemasok. Siklus ekonomi mikro tidak terbentuk.

Di sektor keuangan, properti adalah collateral utama dalam sistem perbankan China. Maka, ketika apartemen tidak terjual, bank juga kena imbas. Risiko kredit meningkat, pinjaman macet bertambah, dan tekanan ke sektor finansial makin besar. Inilah yang kemudian menyeret raksasa seperti Evergrande dan Country Garden ke jurang krisis.

💸 Efek Sosial: Kesenjangan dan Krisis Kepercayaan

Bagi masyarakat, kota hantu melahirkan kesenjangan ekspektasi. Banyak warga yang membeli unit berdasarkan janji masa depan—akses mudah, nilai properti naik, dan fasilitas lengkap. Namun kenyataannya, yang mereka dapat hanya apartemen kosong, lingkungan sepi, dan janji-janji yang tertunda.

Akibatnya, muncul fenomena “mortgage boycott”, di mana ribuan pembeli menolak membayar cicilan untuk unit yang belum selesai dibangun. Ini terjadi masif sejak 2021–2022 di lebih dari 100 kota di Tiongkok. Kehilangan kepercayaan pada developer dan sistem keuangan menjadi masalah serius yang tak bisa disapu di bawah karpet.

Selain itu, kota yang gagal dihuni berarti pemborosan sumber daya publik. Listrik, air, jalan raya, dan stasiun dibangun tapi tidak digunakan optimal. Beban biaya operasionalnya tetap berjalan, tapi tidak ada kontribusi balik dalam bentuk ekonomi produktif.

🧠 Dampak Psikologis: Kota Tanpa Jiwa

Bayangkan tinggal di apartemen yang indah, tapi malam hari seluruh gedung gelap. Tidak ada suara anak-anak, tidak ada warung kopi, tidak ada tetangga menyapa. Rasa keterasingan dan alienasi tumbuh. Kota yang tidak hidup bisa mengikis kesehatan mental warganya.

Di banyak kawasan seperti Tianducheng dan Chenggong sebelum berbenah, penghuni yang sudah telanjur pindah merasa “sendirian dalam keramaian beton”. Tidak heran kalau sebagian akhirnya menjual kembali atau menyewakan murah, menambah tekanan ke pasar.

“Kota hantu bukan hanya kesalahan urban planning, tapi luka sosial-ekonomi yang bisa lama sembuhnya. Dan pelajarannya jelas: kota bukan sekadar bangunan, tapi ruang kehidupan. Kalau manusia tidak datang, maka semuanya cuma proyek kosong—secantik apapun render-nya.”

Mengapa Semua Ini Terjadi? Antara Ambisi, Kebijakan, dan Ilusi Pertumbuhan

Ketika satu dua kota jadi “ghost city,” mungkin bisa dianggap gagal proyek. Tapi ketika jumlahnya mencapai puluhan, bahkan lebih dari 50 kawasan urban di seluruh Tiongkok menunjukkan pola yang sama, kita perlu bertanya: apa yang salah secara sistemik?

Jawabannya tidak sederhana, tapi bisa ditelusuri dari tiga akar utama: ambisi politis, distorsi kebijakan, dan ilusi pertumbuhan ekonomi.

🧱 1. Ambisi Pemerintah Lokal: Bangun Dulu, Nanti Juga Datang

Di Tiongkok, pemerintah daerah punya satu motivasi besar untuk membangun kota: menaikkan pertumbuhan ekonomi daerah dan menambah pendapatan. Salah satu cara tercepat adalah menjual lahan ke developer dan membangun kawasan perumahan skala besar. Semakin banyak proyek dibangun, semakin besar pula data PDB lokal—yang bisa jadi nilai plus dalam karier birokrasi kepala daerahnya.

Masalahnya, pembangunan ini sering dilakukan tanpa studi kebutuhan riil. Landasan utamanya bukan kebutuhan, tapi keyakinan bahwa urbanisasi akan otomatis mengisi kota. “Bangun dulu, nanti orang datang.” Tapi realitanya, banyak kota baru itu tidak punya alasan ekonomi yang cukup kuat untuk menarik penghuni.

🏗️ 2. Developer Raksasa dan Skema Utang yang Rapuh

Perusahaan seperti Evergrande, Country Garden, dan Sunac membangun ribuan proyek di berbagai provinsi—dan semuanya berbasis utang. Mereka menjual properti sebelum dibangun (pre-sale), lalu gunakan uang muka pembeli untuk danai proyek selanjutnya.

Saat pasar sedang panas, sistem ini terlihat efisien. Tapi begitu permintaan melambat, atau proyek terlambat selesai, cashflow developer langsung ambruk. Yang terjadi adalah krisis simultan: pembeli marah, proyek mangkrak, dan sistem keuangan goyah karena sebagian besar pinjaman bank dijamin properti yang nilainya mulai turun.

💰 3. Ilusi Pertumbuhan: Ketika Angka Lebih Penting dari Manusia

Dalam banyak kasus, proyek perumahan dan kota baru ini bukan untuk ditinggali—tapi untuk diinvestasikan. Properti dianggap aman, nilainya naik terus, dan bisa diwariskan. Akibatnya, jutaan unit dibeli oleh investor, bukan penghuni. Banyak apartemen akhirnya kosong karena hanya dijadikan aset tidur.

Ironisnya, angka PDB tetap naik karena konstruksi berjalan. Tapi tidak ada kontribusi nyata ke ekonomi jangka panjang. Inilah yang disebut oleh ekonom China sendiri sebagai “pertumbuhan semu” (虚假增长)—pertumbuhan yang tidak disertai produktivitas atau konsumsi nyata.

“Krisis kota hantu di Tiongkok bukan semata soal rumah kosong, tapi refleksi dari sistem yang terlalu mengejar angka dan simbol keberhasilan, bukan kualitas hidup nyata”

Pasar Seret Tapi Nggak Mati: Segmen Mana yang Masih Bertahan?

Di tengah badai oversupply dan krisis kepercayaan properti di Tiongkok, muncul pertanyaan krusial: apakah semua segmen pasar benar-benar ambruk? Jawabannya, tidak. Tapi nyaris semua segmen mengalami perlambatan signifikan, dan hanya sedikit yang bisa bertahan—dengan catatan: harganya pas, fungsinya jelas, dan daya beli konsumen masih ada.

📉 Kelas Menengah Atas: Jadi Titik Lemah Paling Parah

Segmen yang paling terpukul adalah perumahan kelas menengah ke atas, terutama apartemen di kota besar dan rumah tapak mewah di kawasan suburban. Proyek-proyek ini dulunya laris manis—karena dibeli investor sebagai aset spekulatif atau simbol status.

Namun kini, laporan dari South China Morning Post dan Reuters menunjukkan bahwa tingkat kekosongan di kota-kota besar seperti Chengdu, Tianjin, dan Shenyang bisa tembus 20–25%, bahkan lebih tinggi di beberapa distrik baru. Proyek mewah yang dulunya jadi incaran kini menjadi beban—biaya maintenance jalan terus, tapi tidak ada yang menempati.

Harga? Cenderung stagnan, bahkan mulai turun. Tapi konsumen tetap wait and see karena takut proyek belum selesai atau developer bermasalah.

🧱 Perumahan Terjangkau: Bergerak Pelan Tapi Stabil

Segmen properti terjangkau—yang menyasar kelas pekerja atau dibangun melalui skema subsidi pemerintah—masih menunjukkan kehidupan. Ini karena segmen ini berbasis kebutuhan nyata (shelter), bukan spekulasi aset.

Tapi bukan berarti tanpa masalah. Proyek perumahan rakyat di kota kecil atau wilayah pinggiran pun mengalami keterlambatan serah terima, penurunan kualitas bangunan, hingga minimnya infrastruktur pendukung. Hasilnya: permintaan tetap ada, tapi kecepatan serapnya melambat.

Pemerintah Tiongkok belakangan ini mulai mendorong transformasi ribuan unit properti kosong untuk dialihfungsikan jadi perumahan sewa sosial (public rental housing) demi menyerap kembali ruang-ruang kosong tersebut. Tapi langkah ini masih baru dan belum berdampak besar ke pasar properti secara keseluruhan.

🔄 Refleksi ke Indonesia: Masih Ada Waktu untuk Berbenah

Fenomena ini memberi pelajaran penting bagi Indonesia. Meskipun belum sebesar Tiongkok dalam hal skala proyek, tren yang sama mulai terasa: oversupply di segmen menengah atas, sementara kebutuhan terbesar justru ada di segmen bawah.

Data dari sejumlah sumber menunjukkan bahwa di Jakarta dan kota-kota besar lainnya, stok apartemen kosong terus meningkat, bahkan unit apartemen baru di kelas menengah makin sulit diserap pasar. Sementara itu, program perumahan rakyat—termasuk rumah subsidi FLPP—masih jadi primadona, walaupun pelaksanaannya menghadapi banyak tantangan: mulai dari keterbatasan lahan, minimnya insentif pengembang, hingga ketidaksesuaian lokasi dengan tempat kerja masyarakat.

“Pola yang terjadi di Tiongkok seharusnya jadi cermin: ketika pembangunan tidak lagi mengikuti kebutuhan dan kemampuan daya beli masyarakat, yang tersisa hanyalah kota-kota kosong, proyek mangkrak, dan frustrasi sosial. Indonesia masih punya waktu untuk menghindari skenario itu—asal berani menata ulang prioritas pembangunannya.”

“Mending Sewa Daripada Beli”? Gaya Hidup Baru atau Tanda Krisis?

Dulu, beli rumah adalah simbol kesuksesan. Tapi kini, makin banyak generasi muda yang justru memilih untuk menyewa daripada membeli. Bukan karena nggak mau punya rumah, tapi karena realitanya makin nggak masuk akal secara finansial.

Tren ini bukan cuma terjadi di Tiongkok—tapi juga terasa di berbagai kota besar dunia, termasuk Jakarta, Surabaya, dan Bandung. Harga rumah naik jauh lebih cepat dari kenaikan pendapatan. Bahkan untuk kelas menengah yang mapan, opsi beli rumah (apalagi apartemen) makin berat dihitung dari sisi rasio cicilan vs penghasilan.

🏙️ Tiongkok: Pilih Nyaman Sekarang, Ketimbang Tersandera KPR

Di Tiongkok, laporan dari China Index Academy dan Bloomberg menunjukkan bahwa permintaan sewa di kota-kota besar seperti Shenzhen, Guangzhou, dan Shanghai terus naik sejak 2022. Banyak generasi muda enggan berkomitmen membeli rumah karena takut terjebak utang panjang, apalagi setelah skandal Evergrande dan proyek mangkrak.

Bahkan, pemerintah Tiongkok mulai menggenjot pembangunan perumahan sewa sosial untuk mengisi jutaan unit kosong yang tidak laku dijual. Tahun 2023, lebih dari 2 juta unit properti diarahkan untuk pasar sewa, sebagian besar diubah dari apartemen yang tak terserap pasar (Caixin Global).

🇮🇩 Indonesia: Sewa Jadi Pilihan Rasional, Bukan Sekadar Alternatif

Di Jakarta, Surabaya, dan kota besar lainnya, fenomena ini juga mulai terasa. Data dari Rumah123 dan Colliers Indonesia menunjukkan bahwa:

Occupancy rate apartemen sewa naik hingga 72–75% di beberapa kawasan pusat kota Jakarta pada 2024, terutama untuk unit dengan harga di bawah Rp 10 juta/bulan.

Harga jual apartemen stagnan, bahkan beberapa proyek baru menunda launching karena rendahnya minat beli.

Generasi milenial dan Gen Z lebih memilih menyewa apartemen strategis dekat kantor daripada membeli rumah di pinggiran yang butuh waktu tempuh 2 jam pulang-pergi. Mobilitas, fleksibilitas, dan efisiensi biaya jadi pertimbangan utama.

🔄 Beli vs Sewa: Bukan Sekadar Finansial, Tapi Filosofi

Kalau dulu rumah adalah bentuk “warisan masa depan”, kini rumah dipandang sebagai “liabilitas masa kini.” KPR 20 tahun dianggap terlalu berat, sementara pekerjaan dan gaya hidup makin dinamis. Banyak yang berpikir: kenapa harus berutang puluhan tahun untuk rumah yang belum tentu jadi tempat tinggal tetap?

Fenomena ini tidak sepenuhnya buruk. Tapi ketika terlalu banyak orang “menunda” atau “menghindari” beli rumah, pasar properti yang bertumpu pada kepemilikan jadi stagnan. Apalagi kalau developer masih ngotot bangun unit mahal yang nggak laku—akhirnya makin menumpuk.

“Tren sewa adalah sinyal penting: bukan masyarakatnya yang malas beli rumah, tapi sistemnya yang makin tidak masuk akal. Ini harus jadi alarm bagi pelaku industri properti—kalau mau pasar hidup kembali, mulailah membangun berdasarkan kenyataan, bukan asumsi masa lalu.”

Paradoks 3 Juta Rumah dan Hunian yang Masih Kosong: Apa yang Harus Kita Pelajari?

Di satu sisi, pemerintah Indonesia mencanangkan program ambisius: membangun 3 juta rumah per tahun untuk mengurangi backlog perumahan yang masih sangat tinggi. Tapi di sisi lain, dilapangan, kita melihat ribuan unit rumah dan apartemen kosong, tidak terjual, atau bahkan mangkrak.

Paradoks ini menimbulkan pertanyaan besar: apakah kita membangun rumah karena dibutuhkan, atau karena dianggap sebagai simbol keberhasilan politik dan ekonomi?

🏗️ Pembangunan Tak Selalu Berdasarkan Kebutuhan

Banyak proyek yang dibangun jauh dari pusat aktivitas masyarakat, minim transportasi publik, dan tanpa fasilitas pendukung. Meski harganya masuk kategori “terjangkau,” tapi realitanya tidak layak huni secara fungsi sosial dan ekonomi.

Akibatnya, rumah-rumah tersebut dibeli hanya demi mengejar insentif atau sekadar memenuhi target pembangunan, bukan karena masyarakat betul-betul butuh dan mampu tinggal di sana.

Di sisi lain, banyak masyarakat kelas menengah yang sebenarnya ingin memiliki rumah, tapi tidak sanggup mengejar harga properti di kota-kota besar. Bahkan dengan skema subsidi sekalipun, cicilan dan uang muka tetap jadi beban.

📉 Segmen Menengah Atas: Supply Banyak, Demand Seret

Unit apartemen dan rumah tapak di kisaran Rp 1–3 miliar justru paling banyak menumpuk. Kawasan-kawasan seperti Jakarta Selatan, Alam Sutera, hingga Serpong kini punya stok besar unit belum terjual, terutama pasca pandemi.

Banyak dari unit itu sebelumnya diborong oleh investor, tapi kini sulit dijual kembali karena pasar sudah jenuh dan pola pikir generasi muda berubah. Sementara developer masih membangun dengan mindset “kalau kita bangun, mereka akan beli”—mirip seperti yang terjadi di Tiongkok.

🏡 Program Rumah Subsidi: Masih Jalan, Tapi Banyak PR

Program rumah subsidi berbasis FLPP memang masih aktif, dan menjadi penyelamat bagi banyak keluarga muda. Tapi distribusinya pun tidak merata, banyak dibangun terlalu jauh dari kota, dan minim infrastruktur pendukung.

Laporan dari PPDPP menyebut hingga Mei 2024, lebih dari 110 ribu unit rumah subsidi disalurkan, namun backlog perumahan nasional masih berada di angka 12,7 juta unit. Artinya, gap antara kebutuhan dan realisasi masih sangat besar, apalagi jika hanya dihitung dari sisi unit terbangun, bukan unit yang benar-benar dihuni.

🪞Refleksi: Jangan Sampai Indonesia Mengulang Kisah Tiongkok

Krisis properti di Tiongkok bukan cuma soal bangunan kosong—itu adalah cermin dari kesalahan strategi dan asumsi yang tidak grounded pada realitas pasar. Yang membuatnya makin relevan bagi Indonesia adalah kenyataan bahwa saat krisis ini terjadi, investor besar dari Tiongkok, Korea, dan beberapa negara Asia lainnya mulai mengalihkan minatnya ke Indonesia.

Kolaborasi mereka dengan developer lokal yang punya landbank besar tampak menjanjikan di atas kertas. Tapi pertanyaannya: apakah daya beli dan kapasitas serap pasar kita benar-benar siap?

Jangan lupa, banyak developer di Indonesia sekarang tidak kekurangan dana untuk membangun, tapi kekurangan pembeli yang sanggup menyerap proyek mereka. Proyek bisa mangkrak bukan karena 

kekurangan beton, tapi karena terlalu banyak asumsi bahwa “nanti pasti laku”.

“Kalau kita mengulang kesalahan Tiongkok—membangun properti bukan karena dibutuhkan, tapi karena ada tanah dan uang—maka korbannya akan sama: masyarakat, investor kecil, dan institusi pembiayaan seperti bank pemberi KPR.

Maka sebelum semua ini menjadi bola salju, kita perlu mulai bicara soal solusi. Bukan sekadar diskon harga atau subsidi uang muka, tapi model kepemilikan yang menjembatani keinginan memiliki rumah dengan realita hidup masyarakat modern.”

Rent-to-Own: Menjembatani Impian Milik Rumah di Tengah Realita Sewa

Di tengah stagnasi pasar properti dan krisis kepercayaan konsumen, muncul satu skema yang mulai banyak dibicarakan di berbagai negara sebagai jalan tengah: Rent-to-Own (RTO), atau model sewa-beli rumah.

Konsep ini sederhana, tapi powerful: penghuni menyewa properti dalam jangka waktu tertentu (biasanya 3–5 tahun), dan di akhir masa sewa, mereka punya opsi untuk membeli properti tersebut. Sebagian dari biaya sewa selama masa kontrak bisa dikonversi menjadi uang muka pembelian.

💡 Kenapa Rent-to-Own Relevan Saat Ini?

Karena skema ini menjawab tiga masalah besar sekaligus:

Pertama, harga rumah terlalu tinggi untuk dibeli langsung, apalagi dengan uang muka besar dan bunga KPR yang fluktuatif.

Kedua, stok properti kosong menumpuk, padahal unit sudah selesai dibangun dan siap dihuni.

Ketiga, generasi muda ingin kepastian, tapi enggan terjebak utang panjang tanpa jaminan kenyamanan.

Dengan rent-to-own, developer bisa tetap menghidupkan asetnya, sambil memberi kesempatan calon pembeli mencicil masa depan secara bertahap—tanpa tekanan langsung. Bagi penyewa, ini adalah jembatan menuju kepemilikan yang realistis, tanpa mengorbankan fleksibilitas gaya hidup mereka.

🌍 Negara Lain Sudah Mulai Jalan: Indonesia Kapan?

Model ini bukan teori. Di Malaysia, program seperti Rent-To-Own Scheme (Skim Sewa untuk Beli) dari PR1MA memberi akses rumah kepada keluarga muda tanpa uang muka.

Di Filipina, bank dan pengembang swasta mulai mengadopsi skema ini di proyek vertical housing.

Di Amerika Serikat, startup seperti Divvy dan Landis menjalankan rent-to-own berbasis data kredit calon penyewa.

Sementara itu, di Indonesia, model ini masih minim eksplorasi. Hanya segelintir developer swasta yang mulai mengujicobakan, dan belum ada kebijakan besar yang mengarahkan ke sana. Padahal dengan jutaan rumah kosong, pasar yang stagnan, dan generasi baru yang memilih menyewa—rent-to-own bisa jadi game changer.

🔍 Rent-to-Own Bisa Jadi Solusi untuk Stok Menumpuk

Bayangkan jika apartemen dan rumah tapak yang selama ini kosong mulai ditawarkan lewat skema rent-to-own.

Unit-unit itu langsung ditempati, arus kas developer tetap berjalan, dan masyarakat punya peluang punya rumah tanpa harus “melompat jurang” keuangan.

Bank bisa masuk sebagai pendukung pembiayaan akhir, dengan risiko lebih rendah karena properti sudah dihuni dan terbukti cocok untuk si calon pembeli.

“Di tengah pasar yang penuh ketidakpastian, rent-to-own bukan solusi instan, tapi solusi adaptif. Ia bisa menjadi jembatan psikologis dan ekonomi antara pasar dan produk yang selama ini tidak saling terhubung.”

Rent-to-Own di Asia Tenggara: Inspirasi Skema Hunian Masa Depan Indonesia?

Skema rent-to-own (RTO) makin sering dibicarakan di tengah krisis kepemilikan rumah yang dialami banyak negara Asia Tenggara. Malaysia, Filipina, dan Thailand menjadi contoh menarik dengan pendekatan berbeda-beda terhadap RTO, tergantung pada segmen pasar yang mereka tuju dan struktur dukungan kelembagaan yang dimiliki.

Di Malaysia, RTO diperkenalkan sebagai solusi untuk kelompok pendapatan menengah, atau yang dikenal sebagai M40. Mereka bukan masyarakat miskin, tapi juga tidak cukup kuat secara finansial untuk membeli rumah komersial secara langsung. Melalui program PR1MA, pemerintah Malaysia menyediakan unit-unit properti baru yang dapat disewa dengan masa kontrak 5 hingga 10 tahun. Selama masa sewa, sebagian pembayaran bisa disisihkan untuk menjadi tabungan uang muka. Selain PR1MA, bank seperti Maybank juga turut memainkan peran penting dalam skema ini. Maybank menawarkan produk HouzKEY, sebuah pendekatan swasta untuk RTO yang menyasar pekerja formal muda dengan pendanaan hingga 100 persen tanpa uang muka. Kolaborasi antara pemerintah, lembaga keuangan, dan developer menjadi kekuatan utama dari keberhasilan model ini di Malaysia.

Sementara itu, di Filipina, skema RTO sangat erat kaitannya dengan lembaga sosial milik pemerintah seperti Pag-IBIG Fund dan GSIS. Fokus utama dari program-program ini adalah memberikan akses kepemilikan rumah kepada pegawai negeri dan sektor formal yang berpenghasilan rendah. Unit-unit yang ditawarkan sering kali berasal dari properti sitaan atau properti milik pemerintah pusat dan daerah. Misalnya, Pemkot Manila beberapa tahun terakhir mulai menyediakan rumah RTO bagi para pekerja kota. Karena mayoritas properti ini tidak dikembangkan swasta, tantangan terbesar muncul dari sisi kualitas hunian dan lokasi yang tidak selalu ideal. Meskipun demikian, dukungan kelembagaan cukup kuat dan memudahkan kelompok-kelompok masyarakat ini untuk masuk ke jalur kepemilikan rumah.

Berbeda dengan dua negara tersebut, Thailand menghadirkan pendekatan paling struktural dan terorganisir. Pemerintah Thailand, melalui National Housing Authority, menjadi pengembang, penyewa, dan penjual properti sekaligus. Skema seperti Baan Ua Arthorn dan Baan Mankong menyasar masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk sektor informal seperti pedagang kaki lima, sopir ojek, atau pekerja harian yang tidak memiliki slip gaji. Melalui skema sewa beli tanpa uang muka dan cicilan super ringan, mereka diberikan akses nyata ke hunian layak. Bahkan dalam program Homes for Thais, pemerintah berani membangun perumahan tanpa DP dan menetapkan pembayaran bulanan mulai dari 4.000 baht. Ini menjadi salah satu model rent-to-own paling sosial yang ada di Asia Tenggara saat ini. Dengan peran negara yang begitu aktif, masyarakat yang sama sekali tidak bankable pun bisa mulai menapaki jalur kepemilikan rumah.

Melihat ketiga pendekatan ini, sangat jelas bahwa model bisnis dan segmen pasar menentukan bentuk RTO yang paling cocok untuk suatu negara. Malaysia memilih model campuran dengan peran besar sektor keuangan swasta dan menyasar kelas menengah formal. Filipina memusatkan dukungan pada pegawai negeri dan kalangan berpenghasilan rendah dalam struktur formal. Thailand, dengan pendekatan paling sosial, benar-benar fokus pada kelompok informal yang selama ini nyaris tak tersentuh bank dan developer swasta.

Bagaimana dengan Indonesia? Saat ini, sebenarnya sudah ada skema pembiayaan untuk rumah subsidi seperti FLPP yang menyasar kalangan B40 sektor formal. Tapi untuk kelompok informal—yang jumlahnya sangat besar—belum ada solusi yang benar-benar jalan. Bank tidak berani masuk karena faktor risiko. Developer juga enggan karena insentifnya tidak jelas. Dan pemerintah belum punya badan khusus seperti NHA di Thailand yang bisa menangani sektor ini dengan pendekatan holistik.

Di sisi lain, kelompok kelas menengah urban di Indonesia semakin sulit menjangkau kepemilikan rumah. Harga properti yang terus meningkat, suku bunga yang fluktuatif, serta kebutuhan uang muka yang besar menjadi hambatan utama. Rent-to-own sebenarnya memiliki potensi untuk menjadi jembatan antara skema sewa dan kepemilikan, terutama bagi generasi muda yang belum siap secara finansial mengambil KPR penuh.

Namun, implementasi skema rent-to-own di Indonesia hingga saat ini masih belum mampu menarik minat pasar secara luas. Salah satu faktor utamanya adalah struktur biaya yang masih terlalu tinggi. Komponen seperti tarif notaris, premi asuransi jiwa dan properti, biaya sertifikasi, serta suku bunga bank yang relatif tinggi dibanding negara tetangga, membuat total beban pembiayaan menjadi berat. Akibatnya, harga akhir unit dalam skema rent-to-own justru menjadi tidak kompetitif jika dibandingkan dengan pembelian langsung melalui KPR konvensional. Selain itu, belum adanya insentif khusus dari pemerintah dan minimnya dukungan dari sektor perbankan maupun pengembang swasta semakin memperbesar hambatan. Ini menunjukkan bahwa ekosistem pendukung rent-to-own di Indonesia masih jauh dari matang dan membutuhkan intervensi kebijakan yang terarah agar skema ini dapat berkembang dengan optimal.

Skema Rent-to-Own (RTO): Alur dan Tahapan

1. Pilih Properti : Konsumen memilih properti yang masuk skema RTO, biasanya dari developer yang bekerja sama dengan lembaga keuangan atau pemerintah.

2. Perjanjian Sewa dengan Opsi Beli : Konsumen menandatangani kontrak sewa jangka panjang (biasanya 5–10 tahun), disertai opsi untuk membeli properti tersebut di akhir periode sewa.

3. Pembayaran Sewa Bulanan : Konsumen membayar sewa bulanan. Pada sebagian model, sebagian dari sewa ini akan dikonversi menjadi tabungan (untuk DP di masa depan).

4. Periode Evaluasi : Selama masa sewa, konsumen punya waktu untuk memperbaiki skor kredit, menyiapkan dokumen KPR, dan memastikan keputusan beli.

5. Opsi untuk Membeli : Di akhir periode sewa, konsumen bisa menggunakan tabungan + pengajuan KPR (atau tunai) untuk membeli rumah tersebut dengan harga yang sudah ditentukan sejak awal kontrak.

🏦 Skema KPR Konvensional: Alur dan Tahapan

1. Pilih Properti : Konsumen memilih rumah dan developer, bisa dari pasar primer atau secondary.

2. Pengajuan KPR ke Bank : Konsumen langsung mengajukan KPR ke bank dengan melampirkan slip gaji, rekening koran, NPWP, dan dokumen lainnya.

3. Appraisal dan Persetujuan Kredit : Bank melakukan penilaian properti dan analisis kelayakan kredit.

4. Pembayaran Uang Muka (DP) : Konsumen membayar DP (biasanya 10–20%) setelah kredit disetujui.

5. Akad Kredit: Akad dilakukan antara bank dan pembeli. Setelahnya, pembeli mulai mencicil pinjaman ke bank selama 10–25 tahun tergantung tenor.

6. Status Kepemilikan: Rumah langsung menjadi milik pembeli, namun sertifikat dijaminkan ke bank hingga kredit lunas.