Rooma21.com, Jakarta – Selama bertahun-tahun, praktik “pinjam nama” atau Nominee Agreement menjadi strategi “bawah tanah” yang populer untuk Beli Properti di Indonesia. Mulai dari Warga Negara Asing (WNA) yang menggunakan nama warga lokal, hingga investor kaya yang memecah aset menggunakan nama sopir, asisten rumah tangga, atau kerabat jauh untuk menghindari pajak progresif.
Dulu, strategi ini mungkin terasa aman karena keterbatasan data otoritas pajak. Namun, dengan hadirnya Coretax Administration System (PSIAP) di tahun 2025, praktik ini bukan lagi celah hukum, melainkan bunuh diri finansial.
Mengapa era Coretax menjadi “kiamat” bagi para pelaku nominee? Mari kita bedah risikonya.
1. Coretax “Melihat” Hubungan Keluarga Anda
Perubahan terbesar dalam Coretax adalah integrasi data berbasis NIK (Nomor Induk Kependudukan) sebagai Single Identity Number. Sistem pajak kini memiliki akses langsung ke data Dukcapil, termasuk Kartu Keluarga (KK) dan pohon silsilah keluarga (SetKab, 2024).
Jika Anda menggunakan nama istri, anak, atau orang tua untuk membeli properti namun sumber penghasilan mereka tidak mencukupi, sistem akan dengan mudah mendeteksinya. Coretax mampu memetakan aliran aset lintas anggota keluarga secara otomatis, membuat penyembunyian aset di dalam lingkaran keluarga menjadi sia-sia.
Baca Juga: Aset Properti Muncul di Coretax? Jangan Hapus Sembarangan!
2. Deteksi Anomali via Profiling Mismatch
Bagaimana jika meminjam nama orang lain yang tidak ada hubungan keluarga, misalnya staf atau sopir? Di sinilah mesin Compliance Risk Management (CRM) bekerja.
Coretax menerapkan logika profiling yang ketat. Jika seorang individu dengan profil penghasilan rendah (misalnya bergaji UMR) tiba-tiba tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) membeli properti senilai miliaran rupiah, sistem akan menyalakan alarm “Profiling Mismatch” atau ketidakwajaran profil.
DJP tidak perlu menunggu Anda lapor. Data pembelian tanah dari BPN yang terintegrasi akan langsung disandingkan dengan SPT Tahunan si “peminjam nama”. Ketimpangan antara kemampuan ekonomis dan kepemilikan aset ini adalah bukti awal adanya penyembunyian kekayaan (Ortax, 2025).
Rekomendasi Tanah di Jakarta Selatan dengan Legalitas “Clean & Clear
[rooma21_properties locations=”kota-jakarta-selatan” types=”cari-tanah-dan-kavling” limit=”12″]3. Doktrin Substance Over Form & Beneficial Owner
Banyak investor berlindung di balik dalih: “Secara legal formal (sertifikat), ini bukan punya saya.”
Sayangnya, Coretax mengadopsi prinsip Substance Over Form (Substansi mengungguli bentuk formal) dan aturan Beneficial Owner (BO). Meskipun nama Anda tidak tercantum dalam sertifikat, jika Anda adalah pihak yang mengendalikan aset, menikmati manfaat ekonomi, atau mendanai pembeliannya, hukumlah yang akan mengejar Anda.
Baca Juga: Dampak Sistem Baru Coretax DJP Terhadap Bisnis Properti
Perpres No. 13/2018 dan aturan turunan PMK memberikan wewenang kepada fiskus untuk menembus batas kepemilikan semu ini. Jika terbukti Anda adalah Beneficial Owner yang tidak melaporkan aset, DJP dapat menetapkan pajak terutang plus sanksi berat, mengabaikan siapa nama yang tertulis di kertas (Artikel Pajakku, 2025).
Pilihan Ruko di Jakarta Selatan dengan Legalitas Terverifikasi
[rooma21_properties locations=”kota-jakarta-selatan” types=”cari-ruko-shophouse” limit=”12″]4. Risiko Hukum: Perjanjian Nominee Batal Demi Hukum
Selain risiko pajak, risiko hukum perdata jauh lebih mengerikan. Banyak orang merasa aman karena memegang “Surat Perjanjian Nominee” atau Akta Pengakuan Hutang di notaris.
Faktanya, berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sah perjanjian adalah “sebab yang halal”. Karena praktik nominee (terutama untuk kepemilikan asing atau penghindaran pajak) melanggar undang-undang (seperti UUPA Pasal 21), maka perjanjian tersebut dianggap Batal Demi Hukum (Null and Void).
Artinya, jika orang yang namanya Anda pinjam berkhianat, atau jika ia meninggal dan ahli warisnya mengklaim aset tersebut, Anda sebagai pemilik uang tidak memiliki perlindungan hukum. Pengadilan di Indonesia cenderung memenangkan nama yang tercantum sah di sertifikat BPN (Majoo).
Kesimpulan: Segera Lakukan Balik Nama
Era keterbukaan informasi sudah tidak bisa dibendung. Menyimpan aset atas nama orang lain di era Coretax hanyalah menabung masalah. Biaya pajak pengalihan (BPHTB/PPh) untuk melakukan balik nama ke pemilik asli mungkin terasa mahal, namun itu jauh lebih murah dibandingkan risiko kehilangan aset total atau terkena audit investigasi.
Komentar